Земельные аукционы: наполнение бюджета или "продажа родины"?

21 января 1994 года в Харькове состоялся первый в Украине земельный аукцион, начавший эпоху свободной и открытой продажи земли в Украине. Правда, согласно действующему законодательству, речь шла не о продаже земли, а о реализации права на долгосрочную аренду (на 50 лет с правом продления еще на полвека) земельных участков с объектами незавершенного строительства. За минувшие 12 лет земельные аукционы проводились в различных регионах Украины, как говорится, с переменным успехом.

За прошедшие годы даже самые упорные скептики во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков на открытом аукционе. Во-первых, это весомое пополнение местного бюджета (цена объекта в ходе торгов может вырасти в среднем в 3 раза). Во-вторых, с инвестором, который публично покупает объект и исправно платит налоги, работать надежнее.

Для инвестора аукцион также выгоден. Приобрести земельный участок на аукционе — значит сэкономить время, поскольку оформление права на землю иным способом может занять более года. К тому же приобретение земельного участка на аукционе по своей природе является первичным. Выставленный на торги земельный участок "чист" от имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду, собственником является государство или территориальная община. По сути, единственно возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок является признание недействительными результатов аукциона. А для этого необходимо доказать нарушение установленной процедуры его подготовки и проведения. Особый интерес вызывают земельные аукционы в больших городах, так как на них выставляются инвестиционно привлекательные земельные участки, предназначенные для застройки с целью осуществления предпринимательской деятельности. Они рассчитаны на довольно крупных инвесторов, способных собственными силами строить бизнес-объекты.

Конец земельного федерализма. Несмотря на солидный опыт проведения земельных аукционов и их закрепление в законодательстве (статья 134 Земельного кодекса Украины предусматривает, что земельные участки под застройку субъектам предпринимательской деятельности должны предоставляться на конкурентной основе (продажа на земельных аукционах), единых общегосударственных правил их проведения в стране на сегодняшний день нет. В каждой области действуют свои положения по проведению аукционов, утвержденные местными администрациями или советами. С инициативой разработки единой для всей Украины процедуры проведения земельных аукционов в марте 2006 года выступил Госкомитет Украины по земельным ресурсам. По словам главы этого ведомства Николая Сидоренко, практика проведения земельных аукционов распространена по всей Украине в отношении земель несельскохозяйственного назначения, однако местные органы самостоятельно устанавливают порядок проведения торгов.

Столичный опыт. Земельные торги по продаже участков проводятся в столице с июля 2003 года. В 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых были проданы три участка общей стоимостью 2,436 млн. грн., что в четыре раза меньше, чем в 2003 году. Тогда в бюджет поступило более 10 млн. грн. В прошлом году город выставил на торги 14 участков общей площадью 5,356 га стоимостью 21 млн. 287 тыс. грн. Средняя стартовая цена за 1 кв. м земли на торгах составляла 431,82 грн. Однако активного спроса на них не было: покупателей пугала радикальная позиция отдельных депутатов местных советов, выступивших с требованием прекратить продажу земли через аукционы.

Поэтому уже нынешней весной киевские власти уделили немало внимания законодательному обеспечению земельных аукционов. Например, была принята новая редакция "Порядка продажи земельных участков государственной собственности в Киевской области на земельных аукционах". Это решение было вызвано необходимостью усовершенствовать процедуру проведения аукционов, сделать ее более удобной для потенциальных покупателей и лицитаторов. В чем суть нововведений? Прежде всего, положения Порядка распространяются на районные государственные администрации, которые отныне могут проводить свои аукционы. Усовершенствована процедура выделения земельных участков для торгов, подготовки градостроительной документации, изготовления технического паспорта, заключения соглашения с лицитатором. Для координации работы по проведению земельных аукционов и конкурсов столичная горадминистрация сейчас создает в составе Киевзема специальное структурное подразделение. По прогнозам экспертов, данные меры позволят успешно выполнить годовой план поступлений в столичную казну от продажи земельных участков — более 300 млн. грн.

Проблемы и перспективы регионов. Харьков. Хотя харьковские власти первыми в Украине провели земельный аукцион, в дальнейшем процесс продажи земли в области затормозился. В этом году власти первой столицы Украины намерены активизировать продажу земли, находящейся в муниципальной собственности. Как сообщил начальник Харьковского городского управления экономики и коммунального имущества Евгений Черненко, на аукционы будут выставляться незастроенные земельные участки. Их вдохновляет опыт Львова и Киева, где в ходе торгов стоимость 1 кв. м. жилья может подниматься от 300 грн. до тысячи.

Львов. Львовскому городскому совету впервые в этом году удалось провести результативный земельный аукцион. По словам заместителя начальника управления природных ресурсов и регулирования земельных отношений мэрии Игоря Гуменчука, на торгах, состоявшихся в марте, за 12 млн. грн. были проданы два участка общей площадью 5 га на окраине Львова, около трассы Львов—Шегини. Проводимые же до этого торги оказывались неэффективными, так как их результаты были оспорены в судах. Основные причины судебных тяжб: несоблюдение процедуры проведения аукциона, установление факта наличия у другого лица законных прав на земельный участок, выставленный на продажу, несоответствие земельного участка техническому паспорту.

Одесса. Несмотря на то, что земельными участками в Южной Пальмире интересуются многие зарубежные инвесторы, среди покупателей на последних аукционах присутствовали только отечественные фирмы. Иностранные покупатели не смогли принять в них участие — из-за сложной процедуры, установленной Земельным кодексом по участию внешних инвесторов в национальных торгах. Чтобы что-то купить в Одессе, иностранному "донору" необходимо получить разрешение на участие в торгах аж на уровне Кабмина.

Севастополь. Правовую основу проведения земельных аукционов в Севастопольском регионе заложило принятие в сентябре 2005 года городским советом решения "Об утверждении Положения "О порядке продажи права аренды на земельные участки в административно-территориальных границах города Севастополя". Оно было дополнено решением №4052 от 1 ноября 2005 года "Об утверждении проектов землеустройства по отводу земельных участков, право на аренду которых приобретается на земельных торгах", и в начале 2006-го в городе прошло два земельных аукциона. Для этого администрация Севастополя провела конкурсный отбор организаторов торгов, в котором приняли участие претенденты из Киева, Симферополя, Севастополя. Победителем стала консалтинговая группа "Конэкс", имеющая опыт реализации успешных проектов в области инвестиционных программ. В связи с тем, что на организацию первого аукциона был отведен крайне малый срок, часть лотов были сняты с продажи. В то же время стоимость лота №4 — участок площадью 1,3 га под строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения — в ходе аукциона поднялась со стартовой цены в 701 тыс. грн. до 2 млн. 313 тыс. 300 грн. Победителем торгов стало акционерное общество "Холдинговая компания "Киевгорстрой". По утверждению эксперта Александра Куцмуса, непосредственного организатора аукциона, если бы потенциальные покупатели были проинформированы о торгах раньше, то городу удалось бы продать все участки, а победителю пришлось бы выдержать еще более жесткую схватку. Севастопольский городской совет нового созыва, которому передан перечень земельных участков для продажи права аренды на аукционе, имеет сегодня возможность улучшить показатели своих предшественников и сделать серьезный шаг в привлечении средств в местный бюджет и инвестиций в экономику города.

Игорь Руденко-Миних

Инф. versii