• Main Page / Головна
  • Newsline / СТРІЧКА НОВИН
  • Archive / АРХІВ
  • Contacts / Контакти
  • RSS feed
  • This online newspaper has been in publication since September 9, 2005
  • Жизнь как комплекс
    2006-08-02 12:14:11

    Развития рынка недвижимости не остановить. Сегодня его приоритетом является создание многофункциональных комплексов, включающих в себя объекты жилого, социального и делового назначения. Коммерческая перспективность этого направления побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать данный сегмент рынка недвижимости.

    Развитие и перспективы
    Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос, как на торговые, так и офисные площади. Украинский рынок переживает тенденцию гигантомании: здания становятся выше, площадь застройки – больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Например, если в 2004 году продовольственный супермаркет мог разместиться на площади 1000-1500 кв. м, то сегодня его запросы увеличились в 2-3 раза,  до 2000-5000 тыс. кв. м.

    Вторая причина повышенного интереса к данному формату – это необходимость эффективного использования участка. Дороговизна и дефицит на рынке земли приводят к тому, что собственник стремится выжать максимум возможного из имеющегося. Строительство многофункциональных комплексов позволяет застройщику экономить ресурсы – как земли, так и энергоносителей.

    «Развитие многофункциональных комплексов, как правило, связано с высоким потенциалом участка и его размером. Чтобы максимально эффективно использовать участок, девелоперы стараются построить, не только, например, торговый центр, но и офисы с жильем. Совмещение нескольких функций в одном объекте выгодно собственнику,  поскольку это повышает эффективность проекта в целом», – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», специализирующейся на комплексном сопровождении девелоперских проектов. 

    Еще одной причиной развития данного сегмента рынка недвижимости является необходимость выноса промзон, на территории которых будет создана социальная, коммерческая и жилая недвижимость. В Киеве насчитывается более 100 промзон (Дарницкий шелковый комбинат, «Химволокно», аэропорт «Жуляны», заводы "Атэк", "Радикал", «Большевик», «Ленинская кузница», «Арсенал», фабрика «Юность», ПО «РАДАР» и др.), которые рано или поздно будут вынесены за пределы города. Площадь территории одного промышленного предприятия может достигать 300 га, и создавать на ней, к примеру, один торговый центр неэффективно. Поэтому возникает необходимость разработки комплексной застройки высвобождаемых территорий.

    Также, по мнению специалистов «Украинской торговой гильдии», интерес к реорганизации промзон вызван высокой инвестиционной привлекательностью их месторасположения. В городах Украины традиционно большая часть промышленных территорий расположена в прилегающих к центру районах на пути основных потоков населения в спальные массивы. «В условиях дефицита земельных ресурсов перепрофилирование промзон в коммерческие объекты является оптимальным вариантом развития данных территорий», – говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании «Украинская торговая гильдия».

    Одним из первых в столице примеров переориентации промзон должен стать проект создания многофункционального комплекса площадью около 800 тыс. кв. м на территории ОАО «Веркон», концепция которого разрабатывается «Украинской торговой гильдией».

    «Веркон» провел диверсификацию производства с переходом на инновационный путь развития. Модернизация производства привела к высвобождению части территории предприятия. В связи с этим сейчас активно ведется разработка проекта развития территории, предпроектные предложения которого были представлены и одобрены Архитектурно-градостроительным советом Киева. На высвободившейся площади (более 38 га) будет построен многофункциональный комплекс, в состав которого войдут торгово-развлекательный центр, торговый пассаж, бизнес-парк, отель, спортивно-оздоровительная и рекреационно-ландшафтные зоны, жилой квартал.

    При разработке проекта перед руководством предприятия стоит задача обеспечения эффективного использования территории, создания многофункционального общественного центра с интеграцией в общую концепцию развития города. При этом планируется обеспечить создание до 5 тыс. новых рабочих мест.

    «Для освоения данной территории необходимы значительные ресурсы: во-первых, чтобы вынести часть вредных производств, и, во-вторых, чтобы возвести сам комплекс. Однако, мы уверены, что  перспективность и масштабность этого проекта позволят привлечь достаточно инвестиций, – говорит Вадим Непоседов.  – Я надеюсь, что наши предложения будут восприняты и как инвестиционными институтами, так и властными и получат соответствующее развитие. Разработка этого проекта положит начало кардинальному изменению отношения к развитию территорий таких промзон, как  Рыбальский полуостров, завод «Арсенал», завод «Большевик» и позволит изучить и проработать типологические вопросы создания подобных объектов».             

    Разрабатывается также проект застройки промышленного района Киева Теличка, где предусматривается строительство многофункционального комплекса с объектами административного и общественного назначения, выставочно-торговыми и культурно-развлекательными центрами. В нем предусмотрены жилые и офисные сооружения, международный бизнес-центр, исследовательский квартал, городок развлечений «Центр иллюзий», а также множество кинотеатров, театров, музеев, яхт-клуб и большое поле для гольфа. В планах также создание научно-развлекательного городка – аналога парижского парка Ла Виллет. В целом здесь планируют построить 700 тыс. кв. м жилья, 580 тыс. кв. м офисных площадей, а также 120 тыс. торговых площадок. Вся концепция направлена на создание нового городского центра. Общая площадь территории, подлежащей застройке, достигает 200 га.

    Кроме этого, генпланом предусмотрено освоение территории Корчеватской промзоны общей площадью 133 га. под инвестиционно-привлекательную жилую и общественную застройку, Рыбальского полуострова, где планируется сооружение делового центра Kiev City с гостинично-офисными и развлекательными комплексами, торговыми центрами.

    Таким образом, перспективой масштабных проектов, создаваемых в рамках реконструкции промзон, по словам Вадима Непоседова, является строительство не просто торгово-офисно-жилых комплексов, а совмещение на одной территории деловых кварталов, технопарков, гостиниц, жилых микрорайонов и социально-торговых объектов.
    Однако перечисленные проекты будут реализованы не раньше чем через 10-15 лет. В ближайшие же 1-3 года будут построенные гораздо меньшие по размерам объекты. Например, на Харьковском шоссе компания «УкоинвестСтрой» возводит многофункциональный комплекс площадью более 100 тыс. кв. м, в состав которого войдут жилой дом, бизнес-центр и торгово-развлекательный центр. На ул. Луначарского возле станции метро «Левобережная» заканчивается строительство торгово-офисного комплекса площадью более 40 тыс. кв. м, который включает в себя две офисные башни и торгово-развлекательный центр KOMOD.

    Компания «Торонто-Киев» начала строительство торгово-офисно-гостиничного комплекса площадью более 60 тыс. кв. м по ул. Горького. Компания «Градострой» планирует реализовать проект комплекса площадью более 300 тыс. кв. м по ул. Здолбуновской, в состав которого войдут бизнес-центр, торгово-развлекательный центр, спортивно-развлекательный центр, аквапарк, подводный ресторан, гостиница. Компанией «Украинская торговая гильдия» разработаны проекты торгово-офисного комплекса LifeStile Center площадью более 180 тыс. кв. м на Московском  проспекте, торгово-офисного центра на 64 тыс. кв. м возле станции метро «Петровка», многофункционального комплекса (65 тыс. кв. м) близ станции метро «Черниговская».
    Еще один крупным проектом должен стать комплекс «Лыбидь-Плаза», который сейчас находится на стадии разработки концепции.
    По подсчетам «Украинской торговой гильдии», в 2006-2007 годах должно быть построено шесть многофункциональных комплексов общей площадью более 410 тыс. кв. м.

    Определение и специфика
    Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный комплекс, или как его еще называют mixed-use — это «проект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос».

    «Многофункциональный комплекс – это объект недвижимости с двумя или более функциональными назначениями: магазины, офисы, услуги, развлекательные заведения, жилье, склады и т.д., объединенные единым пространством и зданием с целью создания максимально комфортной среды для совершения покупок, работы и отдыха», – говорит Вадим Непоседов. 

    Объединяя в себе несколько направлений, многофункциональные комплексы имеют четко выделенную доминирующую функцию, в зависимости от основного назначения объекта. Хотя возможны случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга. Можно выделить торгово-офисные центры, основную функцию в которых выполняет торговый центр, дополнением служат офисные помещения, которые чаще всего размещены на верхних этажах комплекса. «Подобное сочетание наиболее актуально, если объект расположен на небольшом участке, наличие офисной составляющей  дает в свою очередь дополнительный поток посетителей», – отмечает  Виталий Бойко.

    В офисно-торговых центрах на первых этажах размещают магазины, причем их формат должен соответствовать классности офисного центра. В бизнес-центрах высокого класса целесообразно размещать дорогие бутики с товарами импульсной покупки: ювелирными изделиями, бизнес-сувенирами и т. д. По мнению специалистов «Украинской торговой гильдии», удачным примером такого комплекса может служить БЦ «Леонардо», на нижних этажах которого размещены бутики и фитнес-центр.

    В бизнес-центрах более низкого класса торговля может выступить дополнительной функцией при офисах, создавая или помогая формированию потока покупателей.
    В жилищно-торговых комплексах доминирующая жилая составляющая дополняется торговыми помещениями, расположенными чаще всего на первых этажах как в формате Strip Centre, так и в формате полноценного торгового центра, где якорем обычно служит продовольственный супермаркет.

    Кроме перечисленных, к многофункциональным можно отнести офисно-складские, гостинично-офисные, офисно-жилые, гостинично-жилые комплексы, в которых могут  совмещатьсяк два и более типов недвижимости.

    При сочетании в комплексе различных функций очень важна его грамотная концепция. «Самое главное в создании многофункционального комплекса – правильный рассчет его  составляющих. Потому перед разработкой концепции подобных объектов наша компания проводит анализ наиболее эффективного использования участка. Основная цель анализа заключается в определении максимальной эффективности использования участка или объекта, с учетом физической возможности и финансовой целесообразности и определением максимально эффективного сочетания комбинаций различных видов недвижимости (торговой, офисной, жилой, комбинированной)», – говорит Вадим Непоседов.

    Данный анализ включает в себя характеристику участка, определение уровня конкуренции, разработку рекомендаций по выбору стратегии девелопмента участка, определение характера использования и типа собственности, концепция специализации, предварительное проектирование, оценку финансовой целесообразности. Таким образом, еще на начальном этапе работы над проектом обеспечивается эффективность вложений и минимизируются риски проекта. Поэтому при выборе формата комплекса, структуры его различных функций собственнику лучше опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

    По информации компании
    «Украинская торговая гильдия»

    Инф. utg

    e-finance.com.ua

    Увага!!! При передруку матеріалів з E-FINANCE.COM.UA активне посилання (не закрите в теги noindex або nofollow, а саме відкрите!!!) на портал "Фінансові новини E-FINANCE.COM.UA" обов'язкове.

    WARNING! When reprinting materials from E-FINANCE.COM.UA, it is mandatory to include an active link (not closed in noindex or nofollow tags) to the portal "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" that remains open.

    WARNUNG!!! Beim Nachdruck von Materialien von E-FINANCE.COM.UA ist ein aktiver Link (nicht geschlossen in Noindex- oder Nofollow-Tags, sondern offen!!!) zum Portal „Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA“ obligatorisch.

    OSTRZEZENIE!!! Podczas przedrukowywania materialow z E-FINANCE.COM.UA, aktywny link (nie zamkniety w tagach noindex lub nofollow, ale raczej otwarty!!!) do portalu "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" jest obowiazkowy.

    Внимание!!! При перепечатке материалов с E-FINANCE.COM.UA активная ссылка (не закрытая в теги noindex или nofollow, а именно открытая!!!) на портал "Финансовые новости E-FINANCE.COM.UA" обязательна.

    E-FINANCE.COM.UA
    E-mail: info@e-finance.com.ua

    © E-FINANCE.COM.UA. Усі права захищені. При використанні інформації в електронному вигляді активне посилання на e-finance.com.ua є обов'язковим. Думки авторів можуть збігатися з позицією редакції. За зміст реклами відповідальність несе рекламодавець. Права на інформацію належать e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Alle Rechte vorbehalten.
    Bei der Nutzung von Informationen in elektronischer Form ist ein aktiver Hyperlink zu e-finance.com.ua erforderlich. Die Meinungen der Autoren stimmen möglicherweise nicht mit der redaktionellen Haltung überein. Für den Inhalt der Anzeigen ist der Werbetreibende verantwortlich. Die Informationsrechte liegen bei e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. All rights reserved.
    When utilizing information in electronic format, an active hyperlink to e-finance.com.ua is required. The opinions of the authors may not align with the editorial stance. The advertiser is responsible for the content of advertisements. Information rights belong to e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Wszelkie prawa zastrzeżone.
    Podczas korzystania z informacji w formacie elektronicznym wymagane jest aktywne hiperłącze do e-finance.com.ua. Opinie autorów mogą nie pokrywać się ze stanowiskiem redakcji. Za treść ogłoszeń odpowiada reklamodawca. Prawa informacyjne należą do e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Все права защищены.
    При использовании информации в электронном формате активная гиперссылка на e-finance.com.ua обязательна. Мнения авторов могут не совпадать с позицией редакции. Рекламодатель несет ответственность за содержание рекламных объявлений. Права на информацию принадлежат e-finance.com.ua.