Вчера правительство решило увеличить уставный фонд Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) с 20 млн. грн. до 100 млн. грн. Теоретически это позволит ГИУ увеличить объемы рефинансирования банков. Но на практике и 20 млн. грн. ГИУ никак не могла использовать по назначению, тратя их главным образом на содержание самой себя. Такое «тугодумство» ГИУ подталкивает банки к самостоятельному выпуску ипотечных облигаций.

Напомним, поначалу деятельность ГИУ была заморожена из-за конфликта среди руководства. Руководство сменили, но после этого учреждение ощутило острую нехватку средств. Гарантии на 1 млрд. грн. дали, но вслед за этим наблюдательный совет начал опасаться политических рисков, связанных с выборами в ВР. Мол, покупать облигации ГИУ смогут только нерезиденты — резидентов вряд ли заинтересует доходность, которую может предложить учреждение, и срок 10 лет. А иностранные учреждения весьма чувствительны к политическим рискам, поэтому они будут ждать выборов и формирования нового правительства.

Вдобавок ко всему, на прошлой неделе Счетная палата разразилась гневным пресс-релизом, в котором назвала деятельность ГИУ неэффективной. По ее мнению, ГИУ, учрежденное еще в 2004 г., могло бы за два года сделать хоть что-то, кроме проедания своего уставного фонда, сформированного за счет бюджетных денег. Пока что единственным практическим результатом работы учреждения стала разработка документов и пилотный проект по рефинансированию нескольких (по планам — 5) кредитов. С сентября по декабрь 2005 г. учреждение выкупило аж 4 кредита, хотя размер УФ в 20 млн. грн. позволял выкупать активы намного резвее.

Тем не менее все это время ГИУ то и дело заявляло о грандиозных планах по привлечению средств. В этом году прицел — 1 млрд. грн. за счет облигаций, выпущенных под гарантии правительства (это предусмотрено законом о госбюджете на 2006 г.), 100 млн. грн. за счет облигаций, выпущенных под обеспечение уставного капитала, и собственно увеличение самого УК. Но выпуск ЦБ под госгарантии пока что повис в воздухе. Инвесторы боятся политических рисков и готовы подумать о покупке бумаг только после выборов в ВР.

Особо не рассчитывая на перспективу в ближайшем будущем получить рефинансирование, ипотечные кредиторы стали подумывать о самостоятельном выпуске ипотечных облигаций. Вчера Укргазбанк заявил о планах выпустить к концу года облигации на 25-50 млн. грн. По словам заместителя директора департамента клиентской политики Андрея Шаповала, срок обращения облигаций составит 3-5 лет. Стоимость средств, привлеченных путем выпуска ипотечных облигаций, будет на уровне средней стоимости других ресурсов — депозитов, остатков на счетах. В перспективе банк рассчитывает на удешевление средств, полученных путем рефинансирования.

Закон «Об ипотечных облигациях» предусматривает два вида ипотечных облигаций — структурированные и простые. Структурированные бумаги может выпускать только специализированное учреждение типа ГИУ. Оно выкупает права требования по кредитам у банков, выдавших жилищные кредиты, и под это обеспечение выпускает облигации. Работать по такой схеме банкам будет проще: все трудовые и материальные затраты по выпуску ЦБ берет на себя учреждение. А банк, убрав кредиты со своего баланса, сможет активизировать дальнейшее кредитование.

Обыкновенные ипотечные облигации банк может выпускать самостоятельно. В этом типе облигаций есть свои неоспоримые преимущества, с точки зрения эмитента. Требования к кредитам, выступающим обеспечением, банк устанавливает сам, «под себя». Жесткого контроля за качеством кредитов нет. И эмитент может положить себе в карман всю маржу — разницу между тем, что нужно выплатить инвестору облигаций (допустим, 12%), и платой заемщиков за кредит (к примеру, 15%). В то время как при посредничестве ГИУ маржей придется делиться. К тому же обеспечением простых облигаций может служить не только жилищная, но и коммерческая ипотека (стандарты ГИУ предусматривают работу только с кредитами на покупку жилья). «ГИУ будет работать только с кредитами, которые выданы в соответствии с ее стандартами. А мы ориентируемся на уже сформированный ипотечный портфель. Он соответствует стандартам, описанным в Законе «Об ипотечных облигациях», в то время как у ГИУ несколько иные требования к кредитам»,— говорит Андрей Шаповал.

Правда, чтобы выпуск облигаций стал возможным, ГКЦБФР должна издать целый ряд нормативных документов — положение о регистрации эмиссии, лицензионные условия управления ипотечным покрытием и др. Комиссия сейчас активно взялась за ипотеку и в течение нескольких ближайших месяцев должна утвердить соответствующую «нормативку».

Возможно, если ГИУ и дальше будет медлить, банки охотнее займутся самостоятельным выпуском облигаций. Как рассказал «ЭИ» Андрей Шаповал, «мы не знаем, когда заработает программа ГИУ. А рефинансировать ипотечный портфель хочется уже сегодня».

Вот только толковых специалистов, знающих, что такое секьюритизация и «с чем ее едят», в Украине нет. Укргазбанку выпускать облигации поможет Агентство США по международному развитию (USAID).

Кроме Укргазбанка аналогичные планы по выпуску ипотечных облигаций причинам вынашивает Международный ипотечный банк.


Евгения Продаев

Инф. e-finance.com.ua