Столичные риэлторы констатируют практически полное отсутствие спроса на вторичное жилье. В то же время предложение в базах данных агентств недвижимости начало стремительно расти, что уже привело к снижению стоимости квартир как минимум на 10%. Впрочем, потенциальные покупатели все равно не спешат заключать сделки, ожидая дальнейшего обвала рынка.

Спрос упал

По данным киевского агентства "Планета Оболонь", в июле спрос на вторичное жилье упал по сравнению с зимними месяцами на 40%. Пропорционально уменьшилось и количество реальных сделок. Еще большее снижение спроса фиксируют в АН "C.I.T.". По словам генерального директора компании Эдуарда Бразаса, он сейчас упал в несколько раз и приближается к нулю.

Столичные риэлторы утверждают, что большинство из выставленных сегодня на продажу квартир будет нереально продать по заявленным ценам. Главными причинами кризиса на вторичном рынке недвижимости, по их мнению, стали ужесточение условий ипотечного кредитования, отказ некоторых банков выдавать кредиты в национальной валюте, инфляция и ожидание обвала цен, которые все больше отбивают у украинцев желание покупать сейчас жилье.

По словам президента Украинской риэлторской группы Сергея Клименко, наиболее сильно ударил по рынку кризис в банковских структурах. Поначалу покупатели столкнулись с тем, что из-за сложностей с резервированием финучреждения стали отказывать клиентам в получении ипотечных кредитов, а потом из-за дефицита средств подняли процентные ставки. "За последние четыре месяца ставки выросли с привычных 10-11% до 16-18% годовых в валюте. А проценты по гривне вообще достигают космических высот - 3–5% в месяц. Если учесть, что более 65% сделок проходили с привлечением кредитных средств, произошел серьезный отток покупателей", - говорит Клименко.

Одновременно со стремлением покупательского спроса к нулю риэлторы констатируют и увеличение количества предложений. Аналитик "Планеты Оболонь" Владимир Коломейко, сообщает, что по сравнению с обычным уровнем сегодня предложений квартир в базах столичных АН на 15–20% больше. Правда, основная их часть, по его словам, поступает по сданным в эксплуатацию новостройкам как от инвесторов этого жилья, так и от самих застройщиков.

"Во-первых, сложности с реализацией квартир силами застройщиков вынудили последних обратить внимание на такой канал продаж, как риэлторы. Во-вторых, из-за роста процентных ставок по кредитам некоторые инвесторы просто не в состоянии их обслуживать и пытаются таким образом вернуть хотя бы те деньги, которые они уже вложили в объект. Кроме того, в последние годы немалые средства в финансирование строительства вкладывали девелоперы и финансовые фонды. Вот с помощью риэлторов они и пытаются продать часть принадлежащих им квартир", - рассказывает эксперт.

Цены уже упали

Реакция рынка оказалась вполне прогнозируемой - цены поползли вниз. Правда, значительный минус в стоимости квадратного метра жилых фондов в гривневом эквиваленте дало падение курса доллара. По словам директора АН "Золотой ключ" Сергея Степанюка, поначалу продавцы пытались пересчитать стоимость своего имущества по курсу 5,05, однако, ощутив полное игнорирование со стороны покупателей, вернулись к исходным цифрам. Впрочем, и в долларовом эквиваленте цены на вторичку начали стремительно снижаться. "Если за январь-апрель этого года вторичка подорожала на 4-6%, то в мае-июле подешевела на 7-10%", - констатируют в АН "Траектория". Солидарны с этим и представители "Планеты Оболонь", по оценкам которых на протяжении последнего месяца сделки по квартирам были почти на 14% меньше их первоначальной стоимости.

Генеральный директор компании "Линк-Девелопмент" Ярослав Цуканов также подтверждает подобную статистику и приводит более впечатляющие цифры. "С января нынешнего года в большинстве сегментов столичного рынка вторичного жилья, прежде всего самого некачественного, цены снизились в среднем на 10%. Однако реально квартиру сегодня можно купить еще дешевле - при торге собственники могут уступить 10-20%. То есть за полгода стоимость уменьшилась на 20-30%", - констатирует он.

По свидетельству риэлторов, каждая десятая квартира изначально поступает на продажу по цене на 5-20% дешевле среднерыночной. По словам начальника отдела продаж компании "Траектория" Натальи Чеботаревой, это связано с тем, что на рынке недвижимости выставлено небывалое число заложенных квартир: их количество за последние три месяца увеличилось на 15%. Именно на такое имущество владельцы чаще всего понижают цены.

Поскольку размер ежемесячной платы по кредитам, включая штрафные санкции, составляет порядка 2-3% от стоимости жилья, собственнику проще и дешевле сразу снизить стоимость объекта на 5-10%, чтобы побыстрее его реализовать. "К примеру, по нашему агентству сейчас выставлена на продажу заложенная двухкомнатная квартира серии КТ на улице Семашко (Академгородок) за $160 тыс., тогда как подобные апартаменты в этом же районе предлагаются за $180-185 тыс.", - подчеркнула Чеботарева.

Также, по ее словам, некоторые продавцы снижают цены, если у них идет последующая покупка, где при несоблюдении сроков сделки можно потерять больше, нежели уступить какой-то процент на продаже своей квартиры. Охотно уступают в цене и спекулянты, которые купили ранее объекты в новостройках для последующей перепродажи: этих квартир в базах данных столичных АН сегодня больше всего.

В итоге, как утверждают риэлторы, найти однокомнатную квартиру дешевле $100 тыс., а гостинку - $70 тыс. уже вполне реально. К примеру, в Святошинском районе есть предложения по продаже "единичек" за $80-95 тыс., а на Троещине и Лесном массиве несложно отыскать жилье за $90-98 тыс.

Однокомнатные квартиры площадью 18-20 кв. м в переделанном общежитии в Киев-Волынском предлагаются за $65 тыс., а гостинки на Борщаговке, Воскресенке и Отрадном (площадью 20 кв. м) - по $75 тыс. Двухкомнатную в Дарнице, Березняках, Борщаговке или Отрадном можно купить за $115 тыс., а "трешку" в тех же районах (а также на Лесном и Виноградаре) - за $145 тыс. Причем, по словам Ярослава Цуканова, выставленные по $115-120 тыс. квартиры вполне реально купить за $100 тыс. Однако даже это не стимулирует активизацию на рынке, так как большинство потенциальных покупателей ждут дальнейшего снижения стоимости на недвижимость.

Что будет дальше

Говоря о ближайшем будущем столичного рынка вторичного жилья, риэлторы расходятся во мнениях. По оценкам представителей одной из старейших британских риэлторских компаний Hamptons Inter-national, которая работает в нескольких странах Восточной Европы, в том числе и в Украине, в Киеве грядет обвал цен, а пик кризиса придется на октябрь этого года, когда жилье станет дешевле на 25-30%. С ними солидарен и Цуканов, который уверен, что до конца года недвижимость подешевеет еще на 10-20%, а вместе с сегодняшним понижением к концу года она уменьшится примерно на 40%. "Подобное развитие событий можно было наблюдать в Казахстане, Латвии, Литве, где за такой же период жилье подешевело на 40%. Так что в подобных прогнозах нет ничего экстраординарного", - говорит он. Наталья Чеботарева считает, что к ноябрю рынок недвижимости просядет приблизительно на 30%. "Застой на рынке первички прямо коснется и вторички. Цены на нее будут уменьшаться до конца 2008 г.", - утверждает она.

Впрочем, ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что б/у жилье должно подешеветь в среднем всего на 1,5-2%. Согласен с таким мнением и Эдуард Бразас из АН "C.I.T.", который считает, что продавцы не пойдут на дальнейшее значительное снижение его стоимости.

А Владимир Коломейко из "Планеты Оболонь" полагает, что столичный рынок вторичной недвижимости может с одинаковой вероятностью развиваться по трем сценариям: плавный рост в пределах инфляции, стабильность с понижением реальной стоимости в результате инфляции и коррекции в отдельных сегментах рынка или, как это предсказывают англичане, тотальный обвал цен.

Анастасия Павлыш

www.news.finance.ua