В период кризиса мечта о собственном жилье может стать реальностью. Да, банки все еще не выдают кредиты, и рассчитывать приходится только на собственные средства. Да, цены на недвижимость в долларовом эквиваленте упали почти втрое, а в гривневом снизились всего на 15-20%. Но! На рынке стало больше вынужденных продаж, люди поснимали депозиты, и, как утверждают риелторы, в обиходе есть "свободные" деньги. Отмечается увеличение спроса на сделки купли-продажи с отсрочкой платежей. Они стали более цивилизованными после вступления в силу Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства".

Вариантов купить жилье без необходимой суммы на руках немного, но они есть: первый - взять беспроцентный кредит, второй - заключить договор с отсроченным платежом, и третий, наиболее безопасный для продавца, – заключить договор аренды с правом выкупа.

Договор с отсрочкой
Сделка, при которой подписывается договор купли-продажи и к нему прикрепляется договор об отсроченном платеже. В договоре ставится первая подпись, а окончательная подпись - после погашения всей суммы. Только после этого покупатель становится полноправным собственником и может регистрировать право собственности на квартиру. Как правило, отсрочка платежа составляет не более года-двух.

Замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный рассказал, что к ним обратился клиент с просьбой продать квартиру, он согласен на рассрочку платежа. "Раньше он сдавал квартиру, доставшуюся по наследству, потому что жить ему есть где. Сейчас он оказался в ситуации, когда сдать квартиру очень проблематично, его уволили с работы и нужно за что-то жить, кормить семью", - объясняет риелтор.

Зачастую, соглашаясь на подобный вариант, продавец не осознает всю рискованность сделки. Ведь проверкой покупателя, его платежеспособности риелтор заниматься не может. "Если раньше можно было ориентироваться на какие-то косвенные параметры (машина, часы, одежда), то сейчас и они не показатель", - говорит С.Подгорный. В действительности оказывается, что покупатель въезжает в жилье и выселить его оттуда очень проблематично.

Но в то же время юрист Наталья Доценко-Белоус отмечает, что "в условиях кризиса для многих продавцов подобные сделки становятся практически единственным способом продажи имеющейся недвижимости по среднерыночной цене".

Рассрочка кредиту рознь
Покупка квартиры по договору с отсроченным платежом и покупка в кредит - разные вещи, даже если кредит беспроцентный и выдан финучреждением сроком до 10 лет. "Продажа квартиры по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежей является товарным кредитом в налоговом смысле", - объясняет юрист Н.Доценко-Белоус.

Продавец предоставляет покупателю право на кредит в виде рассрочки платежей. "Данная операция не имеет ничего общего с финансовым кредитом – операцией, право на осуществление которой имеют исключительно банковские учреждения и уполномоченные финансовые учреждения, и которая предполагает обязательное обеспечение, срочность и возврат денежных средств", - говорит юрист.

В то же время кредит в финансовом учреждении позволяет проверить покупателя, его надежность и платежеспособность. В случае купли-продажи с отсроченным платежом недобросовестность покупателя может обернуться для продавца серьезными проблемами.

Юристы предупреждают, что, подписав такой договор и вселившись в квартиру, покупатель может прекратить выплату периодических платежей. В таком случае продавец сможет вернуть жилье только в судебном порядке. При этом следует помнить, что истребовать квартиру у "недобросоветсного" покупателя можно лишь в нескольких случаях согласно статье 338 Гражданского кодекса Украины.

Аренда с выкупом
Устранить риск продавца остаться без денег и без жилья возможно, если использовать договор аренды жилья с правом выкупа, регламентированный статьей 810 Гражданского кодекса Украины, говорят юристы. Такой вид сделки стал возможен с 14 января 2009 года благодаря вступлению в силу Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства".

"Договор аренды недвижимости с правом ее последующего выкупа предполагает осуществление покупателем периодических платежей и переход к нему права собственности на квартиру по факту 100% выплаты", - объясняет Н. Доценко-Белоус.

Киевские риелторы говорят о том, что заказы на такие сделки стали поступать в агентства еще в конце прошлого года. "Люди хотят арендовать квартиры с правом дальнейшего выкупа, поскольку не могут приобрести жилье сразу", - говорит директор АН "Кыяны" Анатолий Топол.

Согласно вступившему в силу Закону, "арендатор может приобретать жилье на условиях долгосрочной (до 30 лет) аренды с выкупом и правом досрочного погашения арендной платы". Однако, по словам риелторов, в большинстве случаев, продавцы согласны ждать не более 3-5 лет.

Решившимся на такой шаг стоит помнить, что арендатор жилья обязан компенсировать арендодателю расходы, связанные с совершением юридических действий: страховые платежи, расходы на оформление прав собственности на недвижимое имущество, на государственную регистрацию недвижимого имущества, нотариальную услугу, резервы непредвиденных расходов, связанные с обслуживанием обязательств арендатора. Размер резервов непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора, не может превышать 3% от стоимости жилья. Как и в случае обычной аренды, арендатор самостоятельно платит коммунальные платежи.

В Законе также прописано, что осуществление арендодателями операции по договорам аренды жилья с выкупом не нуждается в лицензировании и внесении сведений об арендодателе в Государственный реестр финансовых учреждений.

Яна ДОВГАНЬ

Инф. liga.net