В последнее время к пользованию чужим имуществом формируется новое отношение. Тут оправдывает себя теория Аристотеля: "Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности". Только сейчас граждане Украины отходят от старомодных принципов и не боятся оформлять договоры о пользовании чужими земельными участками.

Одним из специфических видов такого пользования является земельный сервитут (от лат. servitus, servitutis – служащий).

Когда на практики отечественных земельных отношений впервые появилось это старо-римское понятие, мало кто из граждан и даже юристов понимал его сущность и предназначение. До сих пор, некоторыми юристами ставится под сомнение необходимость земельных сервитутов. Но практика еще раз подтверждает, что сервитут – удобный и цивилизованный способ решения многих проблем в сфере земельных отношений. Их популярность поглотила любую критику и стала активно   завоевывать внимание граждан.

Понятно, что развитие указанного вида отношений невозможно без надлежащего нормативного регулирования, которое, с одной стороны, является правилами игры для участников правоотношений, а с другой — инструментарием юристов.

Но, к сожалению, нормативная база по урегулированию земельных сервитутов желает быть лучше. Основным недостатком законодательства есть отсутствие четкого механизма регистрации договора земельного сервитута. В, представленной вашему вниманию, статье рассматриваются особенности и нормативно-правовое регулирование этого и других практических вопросов повязанных с установлением земельного сервитута. 
 
Сначала надо уяснить правовую природу и предназначение земельных сервитутов.

Право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками). Такое определение права земельного сервитута предоставляет законодатель в статье 98 Земельного кодекса Украины (ЗК). Однако объем информации, представленной в Земельном кодексе и других нормативных актах отнюдь не дает четкого представления об этом особом института земельного права. Для того, чтобы понять что такое земельный сервитут, надо усвоить три его основных признака:
1. земельный сервитут – это пользование чужим земельным участком;
2. земельный сервитут устанавливается только в тех случаях, когда потребности пользователя земельного участка нельзя удовлетворить иным способом, чем путем эксплуатации соседней (например, добраться до озера можно только через соседский земельный участок), и при этом владелец или землепользователь земельного участка имеет право требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка;
3. пользователь должен обязательно придерживаться цели установленного сервитута.

Теперь рассмотрим процесс установления и регистрации, что вызывает особое затруднение и панику практиков.

Сервитут - это право, возникающее на основании договора, закона, завещания или решения суда (ст.402 ГК, ст.98, 100 ЗК).

Если собственник земельного участка не возражает против установления в отношении его земельного участка сервитута, стороны заключают соответствующий договор.

Действующее законодательство не содержит требований относительно существенных условий такого договора, кроме общего требования о предмете договора (ст. 638 ГК), а также цены и срока действия договора. Исходя из практики применения норм земельного и гражданского права, предлагается в договоре земельного сервитута предусмотреть такие существенные условия:
• способ отягощения земельного участка;
• описание месторасположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);
• объем права земельного сервитута;
• срок действия договора земельного сервитута;
• плата за земельный сервитут.

Договор на установление сервитута заключается в письменной форме. Требований об обязательном его нотариальном удостоверении действующее законодательство не выдвигает, хотя и не исключается.   ГК Украины установлено, что договора, касающееся недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. С этого можно сделать вывод, что и договор на установление земельного сервитута тоже подчиняется этому правилу. Этот момент непредвиденный законодательством, что можно считать его недостатком. Как правило, такой вид договора подчиняется общему правилу и подлежит нотариальному удостоверению.  

Основным остается требование относительно государственной регистрации такого договора. При регистрации договора на установление земельного сервитута требования законов часто не соответствуют действительности. Механизм регистрации, выложенный в нормативных актах, довольно запутанный.

Согласно ч. 2 ст. 100 ЗК договор на установление земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это значит, что до момента государственной регистрации договора право земельного сервитута, установленное в нем, не является действующим. Госрегистрация договора осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон о госрегистрации). Это основной закон, который регулирует регистрацию земельных сервитутов. Еще следует обратить внимание на "Временный порядок ведения государственного реестра земель" (приказ Госкомзема от 02.07.2003 № 174) и письмо Госкомзема от 02.11.2004 г. № 6-10-1071/727 «К порядку установления земельных сервитутов».

По земельным участкам, находящимся в коммунальной или государственной собственности, органы исполнительной власти, в чьем распоряжении находятся эти участки, разрабатывают порядок установления земельных сервитутов. Так, к примеру, Решением Винницкого городского совета от 21.09.2004 г. № 844 «О порядке установления земельного сервитута на земли коммунальной собственности г. Винницы» утвержден перечень документов, которые необходимо подать для установления сервитута, порядок и сроки рассмотрения документов, принятия решения о заключении договора и его регистрации. Также этим решением разработан типовой договор на установление земельного сервитута.

Проводят госрегистрацию местные органы исполнительной власти по местонахождению земельного участка. В ст. 17 Закона о госрегистрации указано, что регистрация осуществляется на основании заявления с приложенными к нему необходимыми документами. Информацию о перечне таких документов заявителю обязаны предоставить в органе госрегистрации. Рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или об отказе в ней принимается в срок, не превышающий 14 календарных дней со дня подачи документов. Государственную регистрацию земельных сервитутов в настоящий момент производят местные отделы центра Государственного земельного кадастра в соответствии с Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174. После регистрации договора выдается свидетельство о государственной регистрации вещественных прав.

Как видим, четкого механизма регистрации такого вида договоров в законе нет. На практике, этот процесс регулируется, как правило, актами местной власти, «Временным порядком» и общими правилами регистрации прав на землю. Вместе с тем, следует обратить внимание, что Госкомземом разработан проект Закона Украины «О земельных сервитутах», где предусмотренный механизм регистрации таких договоров. Будем ждать перемен к лучшему.

Игорь Мельник, Директор Адвокатской компании “IMG Partners”
Николай Струц, Ведущий юрист Адвокатской компании "IMG Partners"