Новый вид ценных бумаг дает возможность спекулировать недвижимостью не только компаниям, но и частным лицам. Отечественные банки начали продавать новые финансовые инструменты — сертификаты фондов операций с недвижимостью (ФОН). Покупателям этих ценных бумаг обещают неплохой спекулятивный доход на рынке недвижимости, которая постоянно растет в цене.

Схема работы ФОНа на первый взгляд довольно простая: эмитент реализует сертификаты, на привлеченные деньги строит недвижимость, которую затем продает или сдает в аренду. По окончании срока деятельности фонда деньги возвращаются инвестору вместе с причитающейся на его долю частью прибыли. Управитель ФОНа, а им может быть сам эмитент, получает часть этой прибыли в качестве вознаграждения.

Подводные камни
Однако на практике все выглядит совсем иначе. Механизм работы ФОНов многим участникам рынка до конца непонятен, что вызывает недоверие к сертификатам ФОН.

Алексей Танич, заместитель директора финансовой компании «Первый управитель строительства», считает, что основной причиной непопулярности таких фондов является несовершенное законодательство, регулирующее их деятельность. «Судебным решением такой фонд может быть передан в управление от одной компании к другой. С учетом того, как в Украине работает судебная система, данная норма может стать инструментом для недобросовестной конкуренции на рынке», — отмечает Алексей Танич.

Кроме того, владельцы сертификатов ФОН практически никак не защищены от разного рода махинаций и афер на рынке ценных бумаг. Пожалуй, одна из самых главных проблем, с которой придется столкнуться рядовому инвестору, — как уберечь свои вложения в ФОН от недобросовестных действий со стороны эмитентов. Дело в том, что реестры владельцев сертификатов ведут не специализированные структуры — регистраторы, а компании или банки, которые и выпустили эти бумаги. А это влечет за собою огромные риски, связанные с возможностью вести двойной реестр сертификатов. Установить, кто же является участником ФОНа и кому получать доход, в таком случае может оказаться очень непростой задачей.

Первые ласточки
Большим успехом на отечественном фондовом рынке ФОНы пока не пользуются. В Украине зарегистрировано всего лишь несколько компаний, имеющих право на эмиссию сертификатов ФОН. В декабре прошлого года «Новая финансовая компания» первой зарегистрировала эмиссию сертификатов фонда «К-ФОН» объемом 21 млн. грн. и сроком обращения девять лет, до конца 2014 года. В марте 2006-го банк «Таврика» зарегистрировал выпуск сертификатов фонда «Вишневе містечко» объемом 20 млн. грн., срок обращения — менее двух лет, до конца 2007 года. Оба ФОНа созданы для финансирования строительства коттеджных городков.

Еще одна инвестиционная компания — «Комфорт-инвест», которая месяц назад заявила о намерении запустить третий по счету ФОН в Украине, рассчитывает на широкий круг инвесторов-спекулянтов. Она даже обещает, что сертификаты их фонда будут обращаться на организованном вторичном рынке.

Закон на стороне инвесторов
По информации «ДЕЛА», сегодня на регистрации находится как минимум еще два новых фонда операций с недвижимостью. Нынче ФОНы являются одним из немногих инструментов для компаний-застройщиков по привлечению средств для финансирования строительства жилья. Дело в том, что вступившие с начала этого года поправки к ипотечному законодательству фактически запретили физическим и юридическим лицам инвестировать в строительство недвижимости напрямую. Новым законом предусмотрено, что такое вложение средств возможно только через фонды финансирования строительства (ФФС), инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды, через беспроцентные облигации и ФОНы.

Разные слова их трех букв
Настоящая цель ФОНов — получение дохода от продажи или аренды недвижимости. ФФС же просто дают возможность профинансировать строительство жилья. «Строить и продавать было всегда очень выгодно, а ФОНы, в отличие от ФФС, которые создаются исключительно в целях приобретения вкладчиками квадратных метров жилья, в этом плане более интересны», — отмечает директор «Новой финансовой компании» Филипп Ковалевский.

Зарегистрированные выпуски сертификатов ФОН

Инф. e-finance.com.ua