Глобальный “бум” в жилищном секторе, ставший самым мощным за последние три десятилетия, приближается к концу. По мнению экспертов, скорее всего, он завершится не резким спадом, а продолжительной полосой сравнительно “вялой” активности, что не воспрепятствует дальнейшему росту мировой экономики. В настоящее время рост цен на рынках жилой недвижимости США, Франции, Испании, Новой Зеландии и ряда районов Китая замедляется в связи с повышением в этих странах процентных ставок. Однако стоимость кредитов пока выросла не очень значительно, что позволяет как продавцам, так и покупателям приспособиться к изменившимся обстоятельствам. Как отмечает Рагурам Райан (Raghuram Rajan), главный экономист Международного валютного фонда, на рынке жилья ныне наблюдается “охлаждение”, но не крах.

По данным Организации экономического сотрудничества и развития, за последнее десятилетие цены на жилье в реальном выражении подскочили вдвое, что увеличивает вероятность быстрого разворота в сторону снижения. Однако, если цены только ослабеют, но не обрушатся, мировая экономика продолжит рост. Нариман Беравеш (Nariman Behravesh), главный экономист из массачусетской консалтинговой фирмы Global Insight Inc., прогнозирует снижение темпов мирового экономического роста с 3,8% в нынешнем году до 3,3% в 2007 году на фоне охлаждения, наблюдаемого в жилищном секторе.

По мнению экспертов, ослабление роста цен на рынке жилья может вернуть мировую экономику в состояние большей сбалансированности. “Бум” в сфере недвижимости наблюдался, главным образом, в странах, характеризующихся высоким уровнем дефицита торгового баланса. Например, повышение стоимости жилых домов являлось фактором поддержания оптимизма американских потребителей и стимулировало рост потребительских расходов, в том числе на импортируемые товары. По мере ослабления “бума” потребители должны несколько умерить свой пыл, и тогда дефициты торговых балансов могут сократиться.

Судя по индексу, рассчитываемому консалтинговой фирмой Knight Frank LLP, специализирующейся на международной недвижимости, в I квартале текущего года средние цены на жилье в мире были на 6,1% выше, чем в том же периоде прошлого года. В I квартале 2005 года показатель роста в сравнении со сравнимым периодом предыдущего года был выше и составлял 9,3%, а пик роста – 10,9% - пришелся на III квартал 2004 года.

Как полагают аналитики, вероятность более резкого ослабления цен увеличится, если ФРС, ЕЦБ и другие центральные банки сочтут необходимым значительно повысить процентные ставки в целях борьбы с инфляцией. В июне Пауль ван ден Ноорд (Paul van den Noord), старший экономист ОЭСР, отметил в аналитической записке, что рост ставок на один-два процентных пункта способен повысить вероятность падения цен на жилые дома в США, Франции, Дании, Ирландии, Новой Зеландии и Испании на 50% или более. Подобная ситуация имела место в 1980 году, когда Пол Волкер (Paul Volcker), занимавший в то время пост председателя ФРС, повысил ключевую процентную ставку до 20%, отправив рынок жилья и экономику “в штопор”. Правда, ФРС, которая на своем последнем заседании 29 июня повысила ключевую ставку до 5,25%, в то же время указала, что, возможно, сделает паузу после двухлетнего периода ужесточения денежно-кредитной политики.

По данным Управления по федеральному надзору за жилищным сектором (Office of Federal Housing Enterprise Oversight), цены на жилье в США в I квартале 2006 года повысились на 12,5% в сравнении с соответствующим кварталом прошлого года. Эта цифра означала снижение по отношению к 13,3-процентному росту в IV квартале 2005 года и вообще явилась самым низким показателем более чем за год. Как отметил Дэвид Лереах (David Lereah), главный экономист из Национальной ассоциации риэлторов (National Association of Realtors), жилищный сектор “явно взял курс на мягкую посадку”.

Исторически, если судить по данным Федеральной корпорации страхования депозитов (Federal Deposit Insurance Corp., FDIC), только в 17% случаев локальные жилищные “бумы” в США заканчивались обвалом. Причем, как правило, это происходило только в тех случаях, когда регионы оказывались в тяжелой экономической ситуации, как, например, Техас в середине 1980-х гг. после резкого падения цен на нефть. По словам Ричарда Брауна (Richard Brown), главного экономиста из FDIC, спады в жилищном секторе очень редки, а наиболее часто встречающимся вариантом окончания “бума” является “продолжительный период стагнации”.

Некоторые из наиболее “горячих” рынков жилья в Европе также демонстрируют признаки ослабления. Так, в Испании показатель роста цен на дома в сравнении с прошлогодним кварталом снизился в I квартале нынешнего года до 12% против 15,7% в I квартале 2005 года. Во Франции цены на существующие жилые дома поднялись в IV квартале 2005 года на 14,2% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года, тогда как в I квартале 2005 года повышение составляло 15,7%.

Даже на рынках таких стран, как Ирландия, где цены все еще рвутся вверх, эксперты прогнозируют возможность спада на фоне ужесточения кредитно-денежной политики. По словам Найолла О’Грейди (Niall O'Grady), главы отдела маркетинга из крупнейшей в Ирландии ипотечной фирмы Irish Life & Permanent Plc, очередное повышение ставок со стороны ЕЦБ, ставшее третьим за последние месяцы, может привести к тому, что рынок недвижимости в течение оставшейся части года несколько “поутихнет”.

Резкое ухудшение ситуации в масштабах всего европейского региона специалисты считают маловероятным. Джулиан Кэллоу (Julian Callow), главный экономист из Barclays Capital, прогнозирует, что цены на жилые дома в еврозоне в текущем году вырастут приблизительно на 7,5% после повышения на 8,5% в каждом из предыдущих двух лет. По словам Кэллоу, давно ожидаемое оживление в экономике и на жилищном рынке Германии должно помочь компенсировать ослабление в остальных государствах региона.

Что касается азиатского региона, здесь не забыли уроки экономического спада, пережитого Японией в 1990-х гг. после того, как лопнул чрезмерно раздувшийся “пузырь” ее жилищного рынка. В Южной Корее, Индии и Китае учреждения, ведающие кредитно-денежной политикой, предпринимают шаги, направленные на обуздание растущих цен на недвижимость, прежде чем последние выйдут из-под контроля. Они повышают ставки и принимают другие мер, ограничивающие выдачу банками ипотечных кредитов. По словам Роберта Суббарамана (Robert Subbaraman), старшего экономиста из Lehman Brothers Holdings Inc. в Гонконге, после того что случилось в Японии, в Азии стали шире использоваться упреждающие меры. Так что, несмотря на охлаждение азиатского рынка, “жесткого приземления не произойдет.”

Со своей стороны, Харвиндер Калираи (Harvinder Kalirai), руководитель исследований в сиднейском отделении State Street Corp., отмечает, что рынок жилья в Азии может пережить мощный подъем по мере того, как уровень жизни в регионе приблизится к жизненному уровню, характерному для индустриально развитых стран. Цены на жилье будут расти вместе с доходами населения, однако это произойдет в перспективе “многих лет, если не десятилетий”.

Прогнозы по поводу вероятности постепенной коррекции мирового “бума” в жилищном секторе подкрепляются опытом таких стран, как Австралия и Великобритания. Если в начале десятилетия цены на жилье в обеих странах росли на 20% в год, то после повышения процентных ставок темпы их роста стали более умеренными. Рост обеих экономик замедлился, но ни в одной не наступила рецессия. В настоящее время рынок жилья как в Австралии, так и в Великобритании вновь демонстрирует признаки подъема. 29 июня Мервин Кинг (Mervyn King), глава Банка Англии, заявил парламентскому Комитету по финансам, что цены на жилье повысились “не слишком резко”, и “рынок жилья вернулся к своему нормальному состоянию”.

Впрочем, вполне вероятно, что Лондон в недалеком будущем ожидает значительный рост цен на жилье. Как заявил банк Halifax, мощный скачок цен может произойти в преддверии Олимпийских 2012 года, местом проведения которых, как известно, была избрана британская столица. Halifax установил, что в городах, являвшихся столицами четырех последних Олимпиад, темпы роста цен на жилищном рынке заметно увеличивались в годы, предшествовавшие проведению , превосходя средние национальные показатели за сравнимые периоды. В трех из этих городов - Барселоне, Сиднее и Афинах – цены на жилые дома в течение пяти лет перед Олимпийскими ами демонстрировали рост, на 50% или более. По данным Halifax, самый мощный “бум” в последние пять лет перед ами пережил жилищный рынок Барселоны (Олимпиада 1992 года), где цены подскочили на 131%. В Испании в целом жилые дома за тот же период подорожали на 83%. В Атланте (Олимпиада 1996 года) цены выросли более скромно – на 19%, тогда как в США их рост составил 13%. В Сиднее (2000 год) и Афинах (2004 год) повышение цен за пятилетний период перед Олимпиадой достигло 50% и 63%, соответственно. В Австралии и Греции стоимость жилья в тех же периодах выросла на 39% и 55%, соответственно.

По мнению ряда представителей агентств недвижимости, в скором времени можно ожидать роста цен на земельные участки в восточной части Лондона, расположенной вблизи территории, где предполагается создание олимпийского комплекса. Как отметил в интервью BBC News Дэн МакЛеод (Dan McLeod) из агентства Atkinson McLeod, “это лучшая новость для рынка недвижимости в данном районе за многие годы”. Эксперт добавил, что после объявления о проведении Олимпиады в его фирму обратилось немало инвесторов, интересующихся возможностями покупки в восточной части Лондона участков под застройку.

Инф. k2kapital