Інвестиції в житлову нерухомість, як один з найпопулярніших інструментів отримання прибутку, набувають різних форм: вкладення в квадратні метри на етапі будівництва, інвестиції в професійні фонди (акції), в системний бізнес або цінні папери (REIT). Кожен з цих механізмів має свої особливості та порогову суму, з якої можна починати інвестування.

Про особливості нових інвестиційних інструментів і стратегій, що набирають популярність на ринку нерухомості — в авторській колонці для РБК-Україна REALTY розповідати Олександр Насіковський, засновник і керуючий партнер групи компаній DIM.

Як зробити вибір
Інвестиції в житлові метри викликають все менше питань як інструмент.

Вибираєш стратегію — перепродаж або оренда, потім вибірково підходиш до пошуку об'єкта. Оцінюєш локацію, концепцію, інфраструктуру комплексу, просторове зонування, ландшафт та архітектурну айдентику.

Не залишаєш без уваги також досвід, експертизу та якість будівництва. В ідеалі — проводиш повний юридичний аудит. А потім робиш ставку на той чи інший планувальний варіант в залежності від мети.

Все досить просто, щоб число бажаючих заробити на зростаючій вартості квадрата росло з року в рік. Це накладає і свої обтяження: в деяких комплексах інвесторам стає так тісно, що початкова концепція якісного середовища для життя тріщить по швах, а про створення ком'юніті однодумців й мови не йде.

Такий ЖК ще на етапі будівництва й введення в експлуатацію перетворюється на прохідний двір: продав, купив і так по колу. Інвестори демпінгують, починається метушня, комплекс втрачає в ціні і в увазі.Бізнес на інвестиціях: що пропонує ринок нерухомості в 2022 роціФото: LUN.ua

Щоб такого не сталося, девелопер зі стійкою фінансовою моделлю та тверезою головою дуже ретельно підходить до питання збалансованого співвідношення відсотка інвесторів і кінцевих покупців в загальній структурі.

До того ж, в ліквідному комплексі, крім квадратних метрів житла, є й інші способи заробити на нерухомості, які зберігають всі переваги активу та відкривають нові можливості для приватного капіталу.

Інвестиції у фонди нерухомості
Ця популярна на Заході стратегія поки ще не знайшла відгуку серед масового інвестора, проте професіонали ринку знають про незаперечні переваги інвестицій в готовий і професійно керований портфель.

Дуже важливо грамотно вибрати стратегію поведінки: консервативну, помірну або агресивну, а також розуміти, з ким ви маєте справу.

Професійні фонди по всьому світу, як правило, пропонують кілька стратегій:

помірна стратегія — вкладення в нерухомість з метою подальшого перепродажу;
консервативна стратегія — інвестиції безпосередньо в об'єкти нерухомості з подальшою здачею в оренду;
агресивна стратегія — вкладення в акції компаній зі сфери нерухомості, де важливо враховувати й економічну, й ринкову кон'юнктуру, й мікроклімат в конкретному бізнесі.
Беручи до уваги менталітет нашого ринку і потенційні можливості для інвестора, ми в компанії запустили продукт, який передбачає якраз помірну стратегію інвестування.

Маючи на руках накопичення від 5 до 25 тисяч доларів, людина може вибрати інвестиційний лот та отримати до 12% річних у валюті з щомісячною капіталізацією прибутку і обов'язковим страхуванням будівельних ризиків.

По суті, це вкладення в комерційні площі в складі ЖК, які зараз активно ростуть в ціні і залучають потенційного інвестора. По завершенню терміну договору завжди залишається вибір: вийти з інвестицій, отримавши свій дохід, або ж конвертувати гроші в нерухомість за ринковою ціною.

Інвестування в розвиток середовища
Якщо ви маєте в своєму розпорядженні сумою в кілька десятків або сотень тисяч доларів й сповнені амбіцій побудувати системний бізнес з людським обличчям і ставкою на соціальну складову, є сенс об'єднати свої зусилля з девелопером.

Гнучкі офіси, соціальні центри і wellness-центри для жителів комплексу, лайфворкінги, ком'юніті-хаби з майданчиком для проведення заходів, лекцій, майстер-класів для обміну досвідом і спілкування — за всім цим майбутнє на ринку житлових проектів.Бізнес на інвестиціях: що пропонує ринок нерухомості в 2022 роціФото: freepik.com

У тому випадку, коли ви готові будувати соціальний акселератор і маєте чітке уявлення, як соціальні зв'язки і людський капітал зробити центром свого бізнесу, повернення інвестицій і висока прибутковість не змусить себе чекати.

Системні девелопери, суджу з особистого досвіду, вельми зацікавлені в надійних партнерах в подібних проектах, так як в сухому залишку це win-win історія для обох сторін.

Інвестування через структурні продукти
Варіант, який вимагає граничної уваги і готовності заглибитися в нюанси ринку.

Це всілякі варіанти інвестицій в цінні папери компаній у сфері нерухомості, фонди ETF зарубіжних ринків та індекси нерухомості на кшталт NAREIT — створений на основі акцій 20 найбільших компаній американського ринку нерухомості.

Зазвичай інвестиції в папери REIT (Real Estate Investment Trust) приносять від 2 до 5% річних. При цьому важливо, щоб капіталізація самого фонду була не менше 20-30 млрд доларів, інакше навряд чи результат на виході вам сподобається.

Для покупки структурних продуктів вам точно знадобиться брокерський рахунок і розуміння азів фондового ринку.

Раніше наші автори розповідали, як реагують покупці житла на загрозу війни.

Також ми розповідали, які є альтернативи пасивного доходу.

ОЛЕКСАНДР НАСІКОВСЬКИЙ

Инф. rbc.ua