Налоговая администрация разъяснила новые правила налогообложения доходов физлиц от операций с недвижимостью.С 1 января, если площадь продаваемой квартиры превышает 100 кв. м, за лишние квадраты продавцу придется отдать 1% от полученного дохода. При повторной продаже этого имущества на протяжении года налоговая нагрузка увеличивается в несколько раз. Введение этих правил парализовало торговлю на рынке недвижимости.

Согласно заявлениям риелторов и нотариусов, ни Минюст, ни Налоговая администрация не объяснили процедуры оценки продаваемого имущества и взимания налога с доходов от его продажи.

За разъяснениями ситуации «ДЕЛО» обратилось к директору Департамента налогообложения физических лиц Государственной налоговой администрации Степану Дусяку.

– В связи с чем поменялось законодательство по налогообложению доходов физлиц от продажи недвижимости?
– Налогообложение операций с недвижимостью является обычной мировой практикой и ставки налогообложения за рубежом более значительные. В Украине же подход к налогообложению продажи недвижимости чрезвычайно либерален. Законом предусмотрена значительная льгота относительно налогообложения площадей до 100 кв. м.

– Но вступившие в силу поправки в законодательство касаются не только продажи квартир.
– Законом «О налогообложении доходов физлиц» установлено, налог взимается с доходов на недвижимое имущество. Это объекты, расположенные на земле, они не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик. Сюда относятся как квартиры, комнаты, дома, гостиницы, мотели, кемпинги, так и индивидуальные гаражи, места на гаражных стоянках, сооружения. Земля, как недвижимость, является отдельным объектом налогообложения. Доходы, полученные гражданами от продажи всех отмеченных объектов, подлежат налогообложению.

– Существуют ли какие-то налоговые льготы продажи недвижимости?
– Отмечу, что сейчас внедрен достаточно либеральный порядок налогообложения доходов от продажи жилья. Например, если гражданин один раз в течение календарного года продает квартиру, комнату, дом, включая землю под ними, а общая площадь объекта не превышает 100 кв. м, то налог от такой продажи вообще не будет платиться.

Если же площадь жилищной недвижимости будет превышать 100 кв. м, то налог по ставке 1% следует оплатить только из части ее стоимости, которая пропорциональна превышенным метрам. То есть при продаже дома общей площадью 150 кв. м налогообложению будет подлежать лишь стоимость 50-ти метров.

– Согласно статистике, около 90% жилищного фонда в Украине по своей площади не превышает 100 кв. м. То есть подавляющее большинство граждан, которые будут продавать свои одно-, двух-, трехкомнатные «панельки» и «хрущевки», налог платить не будут?
– Действительно. Однако платить этот налог придется владельцам просторных апартаментов в элитных домах.

– Если же будет продаваться нежилая недвижимость…
– Относительно продажи гаражей, магазинов, складских помещений и тому подобное, то налогообложению за ставкой 5% подлежит вся стоимость таких объектов.

– А что касается продажи земли?
– По закону доходы, полученные от продажи земельных паев и земель сельскохозяйственного назначения, полученных в собственность в процессе приватизации, налогообложению не подлежат. Доход от продажи земель другого назначения облагается ставкой 5%.

– Объясните, какой размер налога нужно будет выплатить, если одно и то же лицо будет продавать свою недвижимость несколько раз на протяжении года?
– Льготное налогообложение применяется только к первой продаже жилья на протяжении одного года. Если же человек будет продавать жилье — квартиру, комнату, жилой или дачный дом второй и больше раз, то из каждой такой продажи уже нужно будет платить налог по ставке 5% от всей стоимости жилищного объекта.

– В этом случае речи о льготных 100 кв. м не может быть?
– Да.

– А если на протяжении года гражданин продает в первую очередь гараж, потом дачу с участком, а затем квартиру. Как в таком случае будут облагаться налогом полученные от таких продаж доходы?
– Стоимость гаража будет подлежать налогообложению по ставке 5%, как нежилая недвижимость, невзирая на то, что это первая на протяжении года продажа. От стоимости дачного участка налог будет платиться с учетом площади дома с применением правила льготных 100 кв. м и ставки налога в 1% на сверх этой площади. А вот при продаже квартиры, которая в таком случае рассматривается как второй продаваемый объект на протяжении года, налог будет выплачиваться из всей суммы дохода, полученной от ее продажи по ставке 5%, без учета льготных 100 кв. м.

– Возникает вопрос, кто будет определять очередность продаж. И не будет ли манипуляций в этом вопросе?
– Начнем с того, что ответственным за правильность уплаты налога законом определен сам плательщик налога. То есть, человек при нотариальном удостоверении соглашений покупки-продажи недвижимости должен сообщить, какая по счету эта продажа. Очередность продаж нетрудно установить по дате нотариального удостоверения соглашений. Если же в один день будет зарегистрировано несколько договоров продажи недвижимости, то очередность легко установить по номерам регистрации таких соглашений нотариусом. Если несколько таких соглашений осуществляется в один день, но у разных нотариусов, то сам гражданин, как законопослушный плательщик налога, должен сообщить нотариусу об их количестве.

Кроме того, существует Госреестр недвижимого имущества, к которому нотариус обязательно обращается при оформлении соглашения, с целью проверки очередности продаж. Поэтому хотелось бы посоветовать гражданам, при продаже недвижимости не прибегать к преднамеренному искажению информации относительно количества таких соглашений. Нотариус сообщает обо всех заключенных соглашениях налоговому органу, а налоговики отслеживают и анализируют эту информацию. Все равно к концу календарного года лица, которые преднамеренно пытались уменьшить свою налоговую нагрузку на протяжении года, будут привлечены к уплате налога.

– Кто должен рассчитывать и взимать сумму налога?
– Обычно, каждый из нас перед тем, как заключить какое-то соглашение, просчитывает, какой доход оно принесет. Для этого вычисляется прибыль и расходы в связи с заключением сделки. Кроме того, порядок расчета налога из доходов, полученных от продажи недвижимости, очень простой. Поэтому продавец недвижимости перед оформлением соглашения у нотариуса должен уже знать сумму получаемого дохода и сумму налога, которую следует оплатить. Сам продавец платит через учреждения банков сумму налога в бюджет перед нотариальным удостоверением соглашения. Нотариус лишь проверяет факт уплаты налога согласно платежке, предоставленной плательщиком, и сообщает об этом в налоговый орган.

– Что именно является базой для начисления налога?
– Законом установлено, что налог рассчитывается исходя из цены, указанной в соглашении купли-продажи. Она не может быть ниже оценки, проведенной уполномоченным органом. Сейчас — это Бюро технической инвентаризации. В своих справках БТИ должно указывать не остаточную стоимость недвижимости, а реальную, приближенную к рыночной, стоимость жилья, которая сложилась на момент продажи в данном регионе. Нотариус не засвидетельствует соглашение купли-продажи недвижимости без такой справки.

Алексей Мужчина

Инф. delo