На рынке закрытых фондов недвижимости прецедент: из-за проблем у застройщика прекращен фонд «Жилищное строительство» под управлением УК «Менеджмент Консалтинг». Инвесторы фонда не только не получили обещанных 30-40% годовых, но и потеряли большую часть вложенных средств. Застройщик, «Стройметресурс», был выбран «Менеджмент Консалтингом», по словам представителей самой УК, благодаря наличию «партнерских отношений». Однако проекты, в которые вложился фонд недвижимости, уже больше года стоят замороженными, и вряд ли на них найдутся покупатели, считают участники рынка. Это значит, что шансы инвесторов получить обратно вложенные деньги невелики.

Фонд «Жилищное строительство» объемом 1 млрд руб. был сформирован в октябре 2003 г. Его первыми проектами стали два жилых дома в Павловском Посаде, на строительство которых фонд выделил порядка 165 млн руб., а также объекты жилой недвижимости в городах Озеры и Луховицы. Срок действия фонда, в соответствии с его правилами, должен был истечь в октябре 2008 г. – планировалось, что к этому времени застройщик завершит строительство, готовые дома будут реализованы, а пайщики получат свой доход – 30-40% годовых, как рассчитывали в УК «Менеджмент Консалтинг». Однако вчера управляющая компания объявила о расформировании фонда. Причиной этого стали неудачные инвестиции в проекты скандально известного «Стройметресурса» – некогда крупнейшего застройщика Московской области, работавшего, по некоторым данным, не без поддержки губернатора Бориса Громова. Именно этот застройщик был выбран «Менеджмент Консалтингом» потому, что, как пояснили RBC daily в управляющей компании, их «связывали партнерские отношения».

Инвестиционно-строительная компания ЗАО «Стройметресурс» была создана 15 декабря 1998 г. и специализировалась на строительстве 12-17-этажных домов в городах Московской области. С лета 2004 г. застройщик приостановил возведение большинства своих объектов. Как заявляли в самой компании, проблемы были спровоцированы банковским кризисом, когда банки прекратили выдачу кредитов строителям. К тому времени краткосрочные кредиты и займы в портфеле «Стройметресурса» составляли более 1,1 млрд руб. На сопоставимую сумму «тянули» векселя застройщика. Первоначально компания готовилась объявить дефолт по своим векселям, однако впоследствии им удалось договориться с кредиторами об отсрочке погашения бумаг. Чтобы расплатиться по векселям, «Стройметресурс» приступил к распродаже своих участков. В частности, «ПИК-Регион» выкупил все площадки в Дмитрове и Долгопрудном, часть площадок в Лобне. Выкупалось все с большим дисконтом, поскольку, помимо финансовых, у «Стройметресурса» обнаружились проблемы с документацией на участки: были просрочены договора аренды, отсутствовала исходно-разрешительная документация.

Объекты фонда «Жилищное строительство» не стали исключением. Как пояснил RBC daily управляющий фондом Роман Шемендюк, строительство было приостановлено в прошлом году, и квартиры в недостроенных домах подешевели. Активы фонда снизились в два раза – с 1,18 млрд руб. до 541 млн руб. «В этой ситуации досрочное прекращение фонда – это единственный способ защитить интересы пайщиков и минимизировать их потери», – говорит г-н Шемендюк. Минимизировать потери УК «Менеджмент Консалтинг» пытается уже с весны – когда стало очевидно, что застройщик не может продолжить строительство, управляющий фондом предложил пайщикам, недовольным резким обесценением стоимости паев, погасить паи, не дожидаясь срока окончания действия фонда. Часть инвесторов так и сделала. После закрытия фонда его имущество должно быть оценено и распродано, затем управляющим предстоит рассчитаться с кредиторами – в частности, оплатить работу спецдепозитария и работу по ликвидации фонда. Все, что после этого останется, получат пайщики в соответствии со своими долями в фонде. При этом количество пайщиков в «Менеджмент Консалтинге» назвать отказались, ограничившись тем, что «и юридических, и физических лиц было немного». О «происхождении» инвесторов в компании также говорить отказались.

Для пайщиков фондов недвижимости случай с «Менеджмент Консалтингом» – первый тревожный звонок. Сейчас в закрытых ПИФах находится активов на сумму почти 3 млрд долл. В последнее время фонды появлялись как на дрожжах – в 2003 г. их было 19, сейчас под 60. И все они позиционировали себя как самый надежный способ инвестиций в недвижимость. «Все риски, связанные с финансовым состоянием застройщика, ложатся на инвесторов, – говорит один из участников рынка. – Все УК проводят экспертизу компаний-застройщиков, однако никто не застрахован от таких случаев, как со «Стройметресурсом». «Поэтому большинство компаний, которые не хотят лишний раз рисковать средствами клиентов, вкладываются не в «котлован», не в проекты с нуля, а покупают уже готовые объекты недвижимости. Доходность при этом ниже, чем от момента «котлована», но и риски существенно меньше», – продолжает представитель еще одной управляющей компании.

Примечательно, что регулятор – Федеральная служба по финансовым рынкам также не сразу согласилась оставить в структуре активов фондов инвестконтракты – проекты ПИФов недвижимости, реализуемые с нуля. «До тех пор пока фондам разрешено финансировать застройщиков, возможны злоупотребления – и аффилированные застройщики, и неверная оценка объектов», – говорит гендиректор УК «Музей» Андрей Баудис. В проектах «Жилищного строительства», например, удивляет тот факт, что фонд был сформирован в октябре, а уже в июле у застройщика начались проблемы. «Я боюсь, что за это время была только оформлена документация, залит фундамент, – говорит г-н Баудис. – То есть объекта там нет, а оценщик утверждает, что сейчас активы стоят 500 млн руб. Я думаю, что стоят они меньше, и неизвестно, кто и с каким дисконтом купит этот фундамент и что получат пайщики». Застройщик и УК вчера отказались уточнять, на какой стадии находилось замороженное строительство. Покупателей на эти объекты пока нет, ведутся переговоры, заявили в «Менеджмент Консалтинге».

Инф. investfunds