Парламент кардинально обновил разрешительную процедуру в строительстве.

Вам уже приходилось проходить через разрешительную процедуру в строительстве? Если да, попытайтесь вспомнить, сколько чиновников вам пришлось обойти до того, как вы смогли приступить к строительству. Перечень пройденных инстанций займет не одну страницу текста. Причем с точки зрения застройщика многие документы реально не нужны, но без них продвинуться к следующей стадии работ невозможно. Эти проблемы хорошо известны народным депутатам, многие из которых, так или иначе, связаны со строительным бизнесом. Может именно поэтому они и решили начать наводить порядок в разрешительной процедуре. Посмотрим, что из этого вышло.

ДЕЙСТВУЮЩАЯ ПРОЦЕДУРА
Чтобы разобраться в сути нововведений, сделаем краткий обзор существующей разрешительной процедуры в строительстве. В целом она урегулирована разделом IV Закона о застройке, хотя в ряде случаев общий порядок существенно откорректирован местными правилами застройки и даже определенными традициями.

Небольшие комментарии:
1. Наличие акта выбора земельного участка для размещения объекта (ст. 27 Закона о застройке) дает застройщику право на получение исходных данных для проектирования объекта. Впрочем, это не избавляет его от необходимости оформления прав на землю и получения разрешения на строительство, кроме случая, описанного ниже.
2. В соответствии со ст. 24 Закона о застройке «в случае принятия сельским, поселковым или городским советом решения о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроительства в порядке, определенном земельным законодательством, указанное решение одновременно является разрешением на строительство этого объекта». То есть, в этом случае стадия получения разрешения на строительство объекта градостроительства  оказывается лишней.
3. Статья 29 Закона о застройке предусматривает, что «осуществление строительных работ на объектах градостроительства без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также осуществление не указанных в разрешении строительных работ считается самовольным строительством и влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством». То есть, на сегодня любые строительные работы могут быть начаты только после получения разрешения на выполнение строительных работ.

Рассмотрим подробно нововведения в разрешительную процедуру, которая должна заработать через полгода.

ПОРЯДОК РЕШЕНИЯ ВОПРОСОВ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ
Именно так и называется ст. 24 Закона о застройке в новой редакции. Прежнее название (Разрешение на строительство объектов градостроительства) остается в прошлом вместе с самим разрешением.

Сразу обратим внимание, что законодатель принципиально подошел к земельному вопросу: «Право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка по его целевому назначению и в соответствии с градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка, установленными в соответствии с требованиями этого Закона». Ранее Закон о застройке о целевом назначении не упоминал, хотя на практике его соблюдение, конечно же, требовалось.

Саму же отмену разрешения на строительство не стоит воспринимать как поблажку застройщикам. Ведь и ранее это разрешение не позволяло непосредственно строить, оно только предоставляло право на сбор исходных данных на проектирование, выполнение инженерных изысканий и проектных работ. Согласитесь, что все это сделать можно и без разрешений, но в соответствии с некоторыми официальными требованиями. Именно такой подход и установил законодатель.

В соответствии с этим подходом заказчик или уполномоченное им лицо должен обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления с заявлением (ходатайством) относительно намерений застройки земельного участка. В этом заявлении необходимо указать назначение здания, сооружения и ориентировочные характеристики застройки. Подобные требования для многих застройщиков не новость. Например, в Правилах застройки Киева (пп. 3.1.4) застройщикам среди прочего предлагается подавать следующую информацию:
• функциональное назначение объекта инвестирования и его составные части;
• желаемые (ориентировочные) основные технико-экономические показатели: общая площадь и количество квартир; продукция и мощность (для объектов производственного назначения); места (для заведений образования, культуры, здравоохранения, общественного питания и др.); торговая площадь; общая площадь (для офисов, многофункциональных комплексов и др.); показатели объектов коммунального и другого назначения; численность работающих;
• особые условия функционирования (при наличии).

Подобным образом можно формулировать и ориентировочные характеристики застройки после вступления в силу нового порядка.

К заявлению (ходатайству) могут быть приложены предпроектные работы. Как и ранее, они не являются обязательными, но их наличие может оказаться полезным для обоснования собственного видения будущего объекта.

Что будет после подачи заявления? Орган местного самоуправления определяет соответствие намерений застройки земельного участка местным правилам застройки населенного пункта, градостроительной документации. Главным критерием здесь будет соответствие предложенного строительства преимущественным или допустимым видам застройки, которые устанавливаются для каждой экономико-планировочной зоны населенного пункта в плане зонирования населенного пункта (ст. 22 Закона о застройке). Если с этим все в порядке, заявителю в двухнедельный срок выдают градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, установленные местными правилами застройки населенного пункта.

Если же намерения застройки не отвечают требованиям градостроительной документации и видам использования территории, установленным местными правилами застройки, государственными нормами, орган местного самоуправления в течение месяца со дня регистрации заявления (ходатайства) должен предоставить заявителю заключение относительно такого несоответствия и рекомендации относительно возможного изменения намерений застройки земельного участка. Грубо говоря, вместо строительства развлекательного комплекса вам могут предложить построить учреждение здравоохранения.

А что делать, если план зонирования населенного пункта отсутствует? Обратите внимание: по ст. 22 Закона о застройке этот план является составной частью местных правил застройки. И если таковых в населенном пункте нет, а также в случае намерений застройки земельного участка за пределами населенного пункта соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня регистрации заявления (ходатайства) предоставляет заявителю согласие на разработку градостроительного обоснования размещения объекта. Вы заметили, что в предыдущих абзацах орган исполнительной власти (читай – райгосадминистрация) не упоминался? Его компетенция начинается там, где заканчивается населенный пункт. И из этого следует, что для строительства за пределами населенного пункта градостроительное обоснование будет необходимо всегда.

Статья 1 Закона о застройке (с учетом изменений по Закону № 509) дает следующее определение: «Градостроительное обоснование – вид градостроительной документации, в котором в соответствии с государственными строительными и другими нормами, стандартами и правилами, положениями градостроительной документации определяются градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (объекта строительства), обязательные для учета при отводе земельного участка и/или проектировании этого объекта». На практике такие градостроительные обоснования разрабатывают проектные институты, «ведущие» генпланы соответствующих территорий.

Градостроительное обоснование согласовывается с соответствующими органами градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов, охраны культурного наследия, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органом (тот же перечень, что и для отвода земли, и для комплексного заключения по действующей процедуре выдачи разрешений на строительство). Свои заключения указанные органы предоставляют в течение месяца со дня представления на их рассмотрение градостроительного обоснования независимо друг от друга. Последняя фраза застройщиков, несомненно, порадует. Ведь сколько раз чиновники пускали их по заколдованному кругу, утверждая, что могут дать свое заключение только после заключения другого органа и наоборот.

Но самой разработки градостроительного обоснования будет недостаточно. По нему еще придется провести общественное обсуждение (новый раздел IV Закона о застройке). И само градостроительное обоснование будет утверждено решением соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления одновременно с утверждением результатов такого обсуждения.

Если заказчик получил отказ, он может обратиться в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с дополнительными предложениями и обоснованиями своих намерений по застройке. Такое обращение должно быть зарегистрировано и в пятидневный срок направлено вместе с материалами обоснований на рассмотрение соответствующего органа градостроения и архитектуры. Последний с участием органов земельных ресурсов, охраны культурного наследия, природоохранных и санитарно-эпидемиологических органов в двухнедельный срок должен подготовить заключение, содержащее предложения относительно целесообразности (или нецелесообразности) внесения изменений в градостроительные условия и ограничения, местные правила застройки, градостроительную документацию. И уже на основании этих предложений орган исполнительной власти или местного самоуправления принимает решение об отказе во внесении изменений в градостроительную документацию, местные правила застройки или о предоставлении согласия на разработку градостроительного обоснования размещения объекта с применением процедуры проведения общественного обсуждения.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка являются основанием для получения других исходных данных для проектирования объекта (объектов) застройки земельного участка и осуществления этого проектирования.

Виктор ГЕРАСИМЕНКО, юрист журнала «Строительная деятельность: Земля. Инвестиции.Учет»

Об изменениях, связанных с исходными данными на проектирование, о появлении такого нововведения как разрешение на подготовительные работы, о новой процедуре выдачи разрешения на выполнение строительных работ – в общем, о разрешительной процедуре в редакции содействующего строительству Закона № 509 читайте в журнале «Строительная Деятельность: Земля. Инвестиции. Учет» №2008 на стр. 29 – 34.