О том, как рынок коммерческой недвижимости "выживал" в 2015 году, почему не было открыто ни одной новой гостиницы, что было с офисной и торговой недвижимостью в Киеве и стоит ли ожидать скорого восстановления отрасли, Delo.UA рассказал Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина).

В этом году весь рынок недвижимости переживал не лучшие времена. В прошлом году офисная недвижимость продолжала падение в валютном эквиваленте, что привело к падению инвестиционной привлекательности. Что касается торговой недвижимости, то на текущий момент настроение арендатора, основанное на текущем товарообороте, таково, что он согласен лишь на крайне невыгодные для владельца торгового центра условия. Складская недвижимость вообще не востребована — проще купить новый склад, нежели арендовать его. На рынке гостиничной недвижимости Киева существенных изменений не произошло, и в целом ситуация остается достаточно тяжелой — отели не открываются, инвесторы не видят смысла вкладывать в них деньги. Давайте рассмотрим каждый из этих рынков подробнее.

Офисная недвижимость

Офисному сегменту во время кризиса 2008 года условно повезло: на фоне существенно сократившегося спроса на офисы предложение новых офисных помещений в период 2008-2009 было незначительным.

Но в 2013-2014 годах на рынок вышло большое количество качественных офисных помещений класса "А", строительство которых было начато в разные годы. В итоге новое предложение в классе "А" в 2014 году достигло рекордного значения за последние 20 лет — 80 тыс. кв. м. На фоне снижения деловой активности на рынке офисной недвижимости вывод большого объема нового предложения на рынок Киева оказал существенное давление на ставки и вакантность в офисном сегменте.

В 2015 году на рынке офисной недвижимости продолжилось падение арендных ставок в валютном эквиваленте, что соответствующим образом повлияло на инвестиционную привлекательность всего офисного рынка Киева. Кроме того, если до 2012 года можно было сдать в аренду лишь около 60% бизнес-центра (остальные 40% заполнялись по инерции), то в текущих условиях за каждую сделку владельцам недвижимости или управляющей компании необходимо "бороться".

Но несмотря на все, ситуация не настолько критическая, как могла бы быть, если бы рынок потребления офисных помещений не представляли в большинстве своем мультинациональные компании, на которые приходится около 2/3 всех "поглощений" офисов Киева.

Что ждет офисный рынок в будущем? Будет ли спрос со стороны арендаторов, желание переезжать в более качественные помещения при сопоставимых либо более выгодных коммерческих условиях? Скорее всего, да, и в первую очередь со стороны мультинациональных компаний, принявших решение продолжать свою деятельность в Украине.

Продолжится ли снижение стоимости аренды офисных помещений? Скорее всего, нет (при условии отсутствия новых потрясений в экономике и геополитике). Арендные ставки вряд ли опустятся ниже уровня 2015 года и, вероятнее всего, могут стабилизироваться на определенный период до явного улучшения экономических условий в стране и медленного и постепенного оживления рынка офисной недвижимости.

Торговая недвижимость

Как правило, договор аренды в строящихся объектах на рынке торговой недвижимости заключают сроком на 5-10 лет. Во времена экономической нестабильности только в случае, если арендатор ожидает хорошей покупательной способности, а значит и хороших товарооборотов в отдельно взятом ТЦ, он будет готов платить более высокую арендную плату, и наоборот.

На текущий момент настроение арендатора, основанное на текущем товарообороте, таково, что он согласен лишь на крайне невыгодные для владельца торгового центра условия. Главный вопрос, который сегодня стоит перед арендодателями, — стоит ли ждать лучших времен (а значит притормозить строительство торговых центров) или продолжать строить торговый центр и разработать альтернативную схему взаимоотношений с арендаторами, которая бы предусматривала, что в случае положительной динамики развития рынка стоимость аренды будет также увеличиваться.

В 2016-2017 годах, по заявлению девелоперов, в Киеве ожидается завершение строительства 9 новых ТЦ/ТРЦ совокупной арендуемой площадью 663 тыс. кв. м. Но, как и ранее, существует вероятность, что дата ввода в эксплуатацию многих ТЦ/ТРЦ может быть перенесена на более поздние сроки.

По нашим оценкам, с высокой долей вероятности в 2016 году не стоит ожидать большого количества открытий новых ТРЦ. На август 2016 анонсировано официальное открытие ЦУМа. По другим строящимся проектам — ТРЦ Retroville (общая арендуемая площадь 83 тыс. кв. м), ТРЦ Respublika (135 тыс. кв. м), и ТРЦ Lavina Mall (127,5 тыс. кв. м) — ситуация прояснится не раньше февраля-марта 2016 года.

Что касается рынка активных арендаторов, в 2016 году мы ожидаем сохранение тенденции роста спроса. Также есть предпосылки, что украинские компании выведут по франшизе несколько новых брендов, на рынок Украины зайдут новые турецкие операторы.

Что касается новых мультинациональных брендов, громких открытий в 2016 году не ожидается.

Складская недвижимость

В 2015 году ситуация на рынке складской недвижимости значительно ухудшилась и ее можно назвать критической. С учетом себестоимости строительства и текущего уровня арендных ставок, а также принимая во внимание стоимость заемного финансирования и нынешний уровень ставок капитализации, девелопмент складских комплексов в Украине остается нецелесообразным.

Состояние рынка таково, что при аналогичных арендных ставках инвестиционная стоимость складского объекта на украинском рынке практически в два раза ниже, чем, например, в Польше. По сути, инвестиционная стоимость склада в Украине на сегодняшний день ниже самой себестоимости строительства нового склада.

Что касается прогнозов на 2016 год, скорее всего ряд тенденций 2015 года продолжатся и в 2016 году. Речь идет о фиксации арендной ставки в гривне, согласовании индивидуальных условий для арендаторов и включении операционных затрат в стоимость аренды складских помещений класса "А". Постепенное снижение вакантности при благоприятном сценарии развития рынка, вероятнее всего, может начаться не ранее второго полугодия или скорее конца 2016 года.

Гостиничная недвижимость

В 2015 году на рынке гостиничной недвижимости Киева существенных изменений не произошло, и в целом ситуация остается достаточно тяжелой. С конца I квартала 2015 года наметилась положительная тенденция: со снижением напряженности на юго-востоке Украины и условной стабилизацией национальной валюты на рынке гостиничной недвижимости наметилось небольшое оживление спроса. Это соответствующим образом отразилось и на динамике стоимости номеров. Так, на конец IV квартала 2015 года средняя стоимость номеров в отелях Киева по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась: в пятизвездочных отелях — на 9% (до 380 евро в сутки), в четырехзвездочных — на 20% (до 134 евро), в трехзвездочных — на 3% (до 58 евро). В гривневом эквиваленте из-за колебаний курса валют цены выросли значительно сильнее: на 48% (до 9 937 грн), на 62% (до 3 504 грн) и на 40% (до 1 506 грн) соответственно.

Но принимая во внимание текущую ситуацию и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда Киева, новые отельные проекты, скорее всего, будут заполняться достаточно медленно и иметь достаточно невысокую загрузку. В силу этих обстоятельств завершение строительства и их вывод на рынок, даже не смотря на высокий уровень готовности, постоянно откладывается. Так, на 2015 год были заявлены к открытию три четырехзвездочных гостиницы (Renaissance Kiev Hotel, 173 номера, Indigo, 240 номеров, Saint Petersburg, 50 номеров) и две трехзвездочных гостиницы (Aloft Kiev, 320 номера, Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, 199 номеров). Их открытие состоится не ранее 2016 года, а возможно, и перенесется на более поздние сроки. Кроме того, в кратко- и среднесрочной перспективе основные показатели операционной деятельности (ADR и заполняемость) на рынке гостиничной недвижимости вряд ли достигнут уровня 2013 года.

Александр Носаченко
управляющий директор Colliers International (Украина)

Инф. delo.ua