Вероятность обвала цен на недвижимость в Киеве обсуждается вот уже который месяц подряд. Напомним, что первыми заговорили об этом те, кто считает, что рынок жилья в Украине давно перегрет, и не за горами – резкое снижение цен.

Вторая волна предположений, касающихся этой проблемы, накатилась на Киев тогда, когда цены на жилье замерли в соседушке-Москве. Ну и, наконец, последним этапом информационной атаки на жилищную тему стал политический кризис, с которым начались разговоры о том, что застройщики уйдут с нашего рынка, а потребители не станут приобретать жилье, опасаясь проблем связанных с политикой.

В самый разгар политических разборок Украина выигрывает совместный с Польшей тендер на проведение Евро-2012. Тогда все прогнозировали в Украине строительный бум, в том числе, и квартирный, к которому надо будет долго готовиться, поэтому застройщикам будет не до своих ежедневных обязанностей. То есть ожидается, что рынок снова замрет.

Кульминацией стало начало плотного «общения» застройщиков с Антимонопольным комитетом Украины, который затеял проверку строительных компаний на вопрос завышения их рентабельности. Итак, в АМКУ выявили, что цены на жилье завышены в сотни процентов, а реальная себестоимость квадратного метра составляет около 500 долларов. «Главреду» удалось связаться с Государственным уполномоченным от АМКУ Николаем Барашем, который имеет непосредственное отношение к проверкам и расследованию, но он отказался от любых комментариев.

Сами строительные компании тихо паникуют. Существуют версии, что они даже между собой сговорились: с целью удержать цены, замедлили рост предложения. Последнее, кстати, по мнению большинства отечественных застройщиков, и так невелико.

В итоге, между стройкорпорациями и представителями как общественности, так и власти, разгорелась информационная война. Одни прогнозируют обвал, другие – рост цен.

Заместитель министра строительства и регионального развития Александра Кужель уверена, что для честной и прозрачной работы рынка, нужно создать эффективную процедуру получения застройщиком разрешительной документации: «где должны быть четко прописаны стоимость и термины ее выдачи», - отметила она. «Я думаю, что если с себестоимости жилья снять часть, которая заложена застройщиками на документацию и разрешительные документы, то это позволит гораздо больше снизить цены на жилье, - считает Кужель. - Мы можем снять вопросы регуляторных отношений между государством и строительными компаниями».

Согласен с ней и руководитель Украинской ассоциации строителей Лев Парцхаладзе:
Зависят ли цены на киевское жилье от конъюнктуры рынка в Москве?
Если брать Москву, то она опережает нас от двух до пяти лет (в зависимости от сферы – коммерческой недвижимости или жилой).

Вы, как известно, придерживаетесь того мнения, что цены на квадратный метр падать не будут. Почему? Есть ли на это адекватные причины?
Спрос на данном этапе значительно превышает предложение. Сегодня, например, в Киеве в год мы строим от 1-1,3 миллиона квадратных метров жилья. Всего в Киеве построено около 80 миллионов. Из них 80% - сталинки, хрущевки и панельные дома, которые уже практически завершили свой срок эксплуатации. Если посчитать, то 50-60% нового жилья нам нужно построить. Если мы строим 1,3 миллиона в год, то на это понадобится 40 лет. А еще следует учитывать и постоянно увеличивающееся население Киева… Если строить такими же темпами, то цены будут расти от 15% до 20% в год.

Сегодня следует упростить разрешительную систему с тем, чтобы подтолкнуть начало строительства каждому застройщику. По моему опыту, получение ордера на строительство занимает в среднем 1,5 – 3 года. Сегодня также совершенно не урегулирована процедура проведение и целесообразность общественных слушаний.

В связи с заявлениями АМКУ, представители которого считают, что застройщик злоупотребляет накрутками, какова все-таки средняя рентабельность киевского застройщика?
Рентабельность может быть разной. Иногда она, практически, сводится к нулю. А в иных случаях, она может быть от 100% и выше. Все зависит от месторасположения, подводки коммуникаций и так далее. Конечно, безвыгодных проектов практически нет. Но сегодня формированием цены государство не в праве так управлять. У нас рыночная экономика. Другой вопрос, если бы заранее город сделал бы детальный план застройки, просчитал экономику и сам бы реализовывал эти проекты, зная рентабельность, (а так в Москве и происходит), тогда город сам смог бы регулировать процесс застройки. Но, к сожалению, всегда цена идет только вверх, поскольку она формируется не от накрутки, а от спроса. В Москве ценообразование полностью контролируется властью, но суммы за квадратный метр меньше 3 тысяч долларов не существует.

То есть перегрева на рынке быть не может? Цены будут повышаться?
Перегрев и недогрев формируется, как я уже сказал, спросом. Если слишком много построят – тогда будет перегрев.

Присутствует ли, по вашему мнению, на рынке застройщиков Украины здоровая конкуренция?
Конкуренции, как таковой, на данный момент, нет вообще.

Почему на украинский рынок иностранцы заходят только в единичных случаях?
Они хотят зайти и строить, однако тут для них есть две проблемы. Первая: они не могут купить конкурсные проекты официально от властей, поскольку их практически нет. Вторая: их страшит разрешительная система. Например, в Киеве одна процедура землеотвода, а в Запорожье – другая. А для иностранца важно существование единых правил, которые должны соблюдаться.

Есть ли способ избежать размножения «элита-центров» в Украине?
Мы в Украинской ассоциации строителей считаем, что нужно ввести обязательное страхование. Тогда страховщики сами будут нести ответственность за потребителя и за само строительство. Это сделает рынок более цивилизованным.

Но это же повлияет на стоимость жилья!

Я не уверен, поскольку цена страхования должна вложиться в прибыль предприятий и в себестоимость жилья.

Следует напомнить, что одним из главных обещаний правительства Януковича было построить в 2007-2008 гг. на 30% больше жилья и довести увеличение запланированных темпов строительства в 2 раза к 2010 - 2011 гг. А также облегчить кредитование и сделать доступным социальное и молодежное жилье. Однако до сих пор ситуация на рынке существенно не изменилась, даже с созданием профильного министерства (которое, кстати, тоже до сих пор не получило постоянную прописку). Каким образом в правительстве планируют повлиять на застройщиков – неизвестно. Будут ли использованы «договорные механизмы» подобно тому, как это делается с нефтетрейдерами? Или же выход из ситуации следует искать в усовершенствовании законодательства? А, возможно, в Кабмине раздумывают над тем, чтоб обуздать местные советы?

В любом случае, слой людей, которые могут купить квартиры, это уже сделал. Теперь следует ждать, пока подтянется следующий. А между первым и вторым разрыв очень велик. Ведь средний класс, создать который пытался и не смог после 2004-го года Виктор Ющенко, до сих пор не сформирован. Следовательно, цены вот-вот пойдут вниз. А квартиры, как способ вложения денег, тоже уже практически себя исчерпал. Кто смог, тот вложил.

Ольга Василевская

Инф. "glavred">glavred