Похоже, столичный рынок вторичной недвижимости, так и не успев проснуться после зимней спячки, сразу впал в летнюю дрему. Даже риелторы перестали скрывать неприятный для них факт -- начавшееся снижение цен и спроса на жилье. А "Деньги" предупреждали!

То, что происходит на столичном рынке, эксперты решили назвать словом "стагнация". Говорят они пока только о том, что рост цен остановился, но на самом-то деле наблюдается уже небольшое их снижение: с начала мая, по данным портала "Недвижимость", цены на "вторичку" в среднем снизились на 0,75%. Количество предложений при этом довольно быстро увеличивается, а вот число желающих купить квартиру, напротив, уменьшается. В общем, это логично -- покупатели надеются на то, что цены упадут сильнее.

Похоже, нынешняя ситуация в Киеве напоминает московский рынок недвижимости полугодовой давности. В конце 2006 года рост цен на "вторичку", особенно из старого фонда, там остановился, и началось небольшое снижение цен. По наблюдениям московских экспертов, с весны текущего года постепенное сползание цен уже затронуло и более дорогие классы жилья. По данным "irn">irn , московская недвижимость дешевеет не слишком активно -- на 0,5--1% в месяц, стагнация и снижение цен на вторичном рынке недвижимости в Москве продолжатся вплоть до конца 2007 года.

Столица сказала: "Баста!"
В Украине, казалось бы, ничто такой беды не предвещало: с начала года стоимость квартир на вторичном рынке Киева росла примерно на 2% в месяц. Что, впрочем, примерно вдвое-втрое медленнее, чем год назад -- тогда доходило до 2% в неделю.

А в апреле рост цен практически прекратился, хотя все операторы рынка, напротив, ожидали активизации сделок после традиционной зимней спячки. Но ожидаемого оживления не произошло. Более того, в конце марта--начале апреля цены на жилье стабилизировались. А количество сделок ощутимо сократилось: по разным оценкам, с начала года их число уменьшилось на 20--50%. "В последнее время покупатели все чаще и чаще ходят на просмотр квартир, как на экскурсию", -- сетовали в разговоре с "Деньгами" риелторы.

При этом количество предлагаемых на продажу квартир ощутимо увеличилось. Даже "единички" перестали быть дефицитным товаром. По данным аналитиков АН "Планета Оболонь", в апреле количество предложений однокомнатных квартир на вторичном рынке Киева составило более 30% в общем объеме, что на 4% больше чем в начале этого года.

Несмотря на стагнацию рынка, цены предложения на всегда востребованные "единички" понемногу росли практически во всех районах Киева. За исключением Голосеевского, Соломенского и Святошинского -- вероятно, из-за того, что в этих районах много старых домов. В этих районах 1 м2 однокомнатной квартиры подешевел соответственно на 2,04% -- до $3076, на 0,44% -- до $2909 и на 0,92% -- до $2584. В остальных районах столицы цены в апреле понемногу росли -- от 0,5% в Деснянском до 3,4% в Подольском.

Последние майские сводки "с полей" говорят о небольшом падении цен практически во всех районах стольного града. Несколько приподнялись цены только на квартиры рядом с центром и на окраине (Левый берег). В центре Киева цены не изменились, и сегодня цена 1 м2 жилья тут составляет почти $4700. При этом резко выросли сроки пребывания предложений в риелторских базах данных -- покупатель-то становится все более прижимистым!

Так каковы же причины стагнации столичного рынка вторичной недвижимости? Эксперты АН "Планета Оболонь" утверждают, что на этот путь рынок подтолкнул политический кризис. Дескать, покупатели и продавцы, которые не хотят рисковать, заняли выжидательную позицию. Некоторые риелторы считают, что цены на вторичное жилье уже перешли границы разумного и у покупателей просто нет средств для покупки недвижимости. Другие заверяют, что спекулятивный капитал, который, по разным оценкам, финансировал до 50% сделок, хлынул в более прибыльные направления -- земельные участки и коттеджи. К слову, с декабря прошлого года по апрель текущего стоимость земельных участков под застройку вокруг Киева увеличилась на 38%. Есть и вовсе смешные заявления: например, что в стагнации квартирного рынка виноваты СМИ.

Регионы идут в прорыв
Директор львовского агентства недвижимости "Фаворит-Запад" Наталья Шелестак сообщила "Деньгам", что во Львове, в отличие от Киева, рост цен не прекращался. И с начала года квартиры подорожали примерно на 10%. По ее словам, подогревает цены огромный спрос на жилье и лояльность банков при выдаче ипотечных кредитов. Г-жа Шелестак отмечает, что сегодня наблюдается повышенный спрос на малогабаритное жилье, а также на квартиры в центре города. А вот предложений по продаже немного. Цены на жилье в районе центра колеблются от $1500 до $3000 за 1 м2. По прогнозам г-жи Шелестак, летом, скорее всего, рынок замрет, а вот с осени следует ожидать активизации спроса и, естественно, роста цен.

В Донецке также говорят о снижении покупательской активности и о возможном удешевлении вторичного жилья. Согласно пессимистическим прогнозам риелторов, до конца года донецкая вторичная недвижимость может подешеветь и на 40%. Так что у желающих приобрести жилье намечается возможность купить его дешево, но попозже. Среди основных причин такого падения цен брокеры называют дороговизну ипотечных кредитов и ужесточение условий их выдачи. По слухам, в городе увеличился процент невозврата кредитов. Правда, официально подтвердить эту информацию никто из собеседников "Денег" не захотел. Пока же, ИСГ "Герц" заявляет, что с начала года Донецкая "вторичка" выросла в цене почти на 13%, а за апрель -- на 2,5%. Сегодня средняя стоимость 1 м2 жилья в Донецке составляет около $1000.

В первой столице Украины -- Харькове -- эксперты отмечают некоторое повышение цен. Например, за апрель--средину мая цены на однокомнатные квартиры, по данным АН "Харьковская недвижимость", выросли более чем на 4% -- до $1175 за 1 м2. "Двушки" вообще подорожали более чем на 10%. И если зимой эксперты АН "Харьковская недвижимость" пророчили стагнацию рынка с небольшой коррекцией цен, которая могла бы продлиться до осени текущего года, то сегодня от стагнации они уже не вспоминают.

Одесса, похоже, повторяет сценарий столичного рынка недвижимости. По разным данным, уже больше месяца рынок стабилен. Покупатели заняли выжидательную позицию. К тому же сохраняется тенденция к удешевлению старого жилья в непривлекательных районах, которая возникла еще в феврале текущего года.

Упадут -- не упадут?
Прогнозы -- дело неблагодарное. Тем не менее операторы рынка недвижимости прогнозируют несколько вариантов развития рынка. Первый вариант -- повторение московского сценария. То есть после стабилизации начнется постепенное снижение цен. В первую очередь, как утверждают специалисты, снизится стоимость малогабаритного и старого жилья, покупателями которого являются небогатые люди. Дескать, нынешние цены сильно "кусаются" (и явно не соответствуют качеству этого жилья), поэтому покупатели вынуждены отложить вопрос приобретения недвижимости до лучших времен.

Что касается более дорогого жилья, то наблюдается переориентация покупателей на загородную недвижимость. А это также сигнал к вероятному падению цен. Однако до какого предела они станут снижаться, никто утверждать не берется. Второй вариант, в который верит большинство риелторов, -- то, что рынок "одумается" и вернется к росту. То есть ни о каком неминуемом падении цен говорить риелторы не хотят. И, к огромному сожалению потенциальных покупателей, эксперты отмечают, что удешевление недвижимости невозможно до насыщения рынка новыми квартирами. В частности, по словам предправления АКБ "Укрсоцбанк" Бориса Тимонькина, полного обвала рынка в ближайшее время не предвидится. А что ему еще говорить при таком-то портфеле ипотечных кредитов? Мы же понимаем, что падение цен на недвижимость означает обесценивание находящихся у банка залогов.

Но в то же время, как считает авторитетный банкир, небольшая коррекция цен вполне возможна. Дескать, в прошлом году квартиры подорожали почти на две трети, а в нынешнем можно предположить, что подешевеют на треть. Похожего мнения придерживаются и львовские специалисты по недвижимости -- они считают, что остановить рост цен на вторичную недвижимость можно лишь при условии увеличения темпов строительства нового жилья.

Падение выгодно
Эрик Найман, начальник управления инвестиционно-банковских услуг АКБ "Укрсоцбанк":
-- Стагнация -- это падение объема продаж и стабилизация цен на каком-то одном уровне. Дальше может быть как рост, так и снижение цен. Но если говорить о ситуации на украинском рынке недвижимости, то, скорее всего, повторится сценарий Москвы, когда после бурного роста цен сначала наступило затишье, а затем началось снижение. Скорее всего, следует ожидать небольшого падения стоимости жилья, примерно на 10--15%. Такой показатель не критичен ни для банков, ни для инвесторов, ни для экономики в целом. Критическим можно назвать падение цен более чем на 30%.

Что касается банков, то при снижении цен на 10--15% у них есть возможность заработать дополнительные средства за счет увеличения количества выдаваемых кредитов. Сегодня многие люди не могут позволить себе взять кредит, точно так же как и купить квартиру без кредита. Поэтому улучшение цены позитивно скажется и на потребителях кредитных услуг, и на банках.

Однако ожидать сильного снижения цен -- более чем на 15% -- не стоит. Приток денег в украинскую экономику продолжается, в том числе и в недвижимость, хотя произошло перераспределение потоков. В частности, земля притянула очень много спекулятивных капиталов. Многие начинают смотреть и на рынок акций. Ликвидность недвижимости намного меньше, чем акций, и изменчивость цен на нее меньше, чем на акции (в теории). Если цены на недвижимость начинают расти, то они растут более продолжительное время, чем цены на акции. Впрочем, и снижение длится дольше.

Просят по-столичному
Средняя цена предложения по Киеву, $ за 1 кв. м*.

* по состоянию на 21 мая

По данным "domik">domik

Примерные цены на однокомнатные квартиры $/1 кв. м

Город

Тип жилья

Центр

Изменения за апрель-май* по сравнении. с мартом, %

Около центра

e-finance.com.ua Увага!!! При передруку матеріалів з E-FINANCE.COM.UA активне посилання (не закрите в теги noindex або nofollow, а саме відкрите!!!) на портал "Фінансові новини E-FINANCE.COM.UA" обов'язкове. WARNING! When reprinting materials from E-FINANCE.COM.UA, it is mandatory to include an active link (not closed in noindex or nofollow tags) to the portal "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" that remains open. WARNUNG!!! Beim Nachdruck von Materialien von E-FINANCE.COM.UA ist ein aktiver Link (nicht geschlossen in Noindex- oder Nofollow-Tags, sondern offen!!!) zum Portal „Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA“ obligatorisch. OSTRZEZENIE!!! Podczas przedrukowywania materialow z E-FINANCE.COM.UA, aktywny link (nie zamkniety w tagach noindex lub nofollow, ale raczej otwarty!!!) do portalu "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" jest obowiazkowy. Внимание!!! При перепечатке материалов с E-FINANCE.COM.UA активная ссылка (не закрытая в теги noindex или nofollow, а именно открытая!!!) на портал "Финансовые новости E-FINANCE.COM.UA" обязательна. Print Verstion / Версія для друку / Druckversion / Wersja do druku / Версия для печати

Related News / Новини рубрики: Николаевский протезный завод выставлен на приватизацию Ukraina przygotowuje plan restrukturyzacji zadłużenia o wartości 20 mld USD: co to oznacza? L'Ukraine confrontée à une pénurie de main-d'œuvre d'ici à 2030 ЄС вкладе €6,97 млрд у відновлення економіки України через UIF Ukraine steigert Honigexporte: Märkte und Dynamik Privatization in Ukraine: state budget revenues and the most valuable objects Початок посівної: Аграрії України активно займаються вирощуванням гречки Dynamika cen: Ukraińskie pomidory szklarniowe w porównaniu do tureckich Ukraine proposes to label goods of companies operating in Russia: Draft law to protect consumer rights Підготовка до опалювального сезону: Київські електромережі планують відремонтувати 791 підстанцію Архів новин рубрики