Все попытки уменьшить нехватку доступного жилья в Нью-Йорке успеха пока не принесли. Резкий подъем цен на недвижимость, произошедший в последние годы, превращает разрыв между ними и доходами семей среднего и ниже среднего класса чуть ли не в пропасть. В истории города еще никогда соотношение средней цены нового жилья к среднему доходу не составляло, как сейчас, примерно 8 к 1.

И это слава богу доставляет все больше головной боли властям. Есть ли возможность сократить разрыв, есть ли законодательные и экономические рычаги, которые побудили бы застройщиков быть благосклонными к тем, чей доход на семью из четырех человек составляет от 40 до 90 тысяч долларов в год?

Вопрос чрезвычайной социально-экономической и демографической важности. Ведь не может население состоять только из успешных биржевых брокеров, адвокатов, врачей и... получателей велфэра. Рычаг есть – программа №421. Она, правда, была придумана в 1970-х годах по другой причине: в Нью-Йорке просто не строили новое жилье. Чтобы стимулировать застройщиков, им была гарантирована заморозка налогов на недвижимость на срок от 10 до 25 лет, в зависимости от места строительства.

И это сработало в 1980-х годах: рынок недвижимости, по крайней мере в Манхэттене, поднялся. Тогда программу модифицировали, потребовав за те же блага сооружать жилье не только по рыночной стоимости, но и частично ниже оной. Так и продолжалось вплоть до нынешнего кризиса, до начала 2006 года, когда мэр Майкл Блумберг собрал крупнейших застройщиков, правозащитников в сфере обеспечения жильем, банкиров и поставил вопрос о необходимости очередной ревизии программы №421.

Администрация предложила лимитировать налоговые льготы, получаемые при строительстве квартир рыночной стоимости, и расширила зоны, где эти льготы будут действительными при сооружении жилья для семей с невысокими доходами. Одновременно был зарезервирован фонд субсидирования строительства в бедных районах города. Так возник так называемый план Блумберга по строительству и сохранению в Нью-Йорке 165 тысяч квартир (домов, кондо). Однако план этот нуждался в законодательной основе.

Горсовет в прошлом году проголосовал за билль, предусматривающий льготы для тех, кто строит в обозначенных им зонах жилье, доступное для людей, чей доход не превышает 80 процентов от тогдашнего среднесемейного дохода ньюйоркцев - $56720. Но когда дело дошло до законодателей штата, они, в частности глава жилищного комитета ассамблеи Вито Лопес, выдвинули свою редакцию 421-й программы, по которой последняя должна давать преимущества только тем, кто строит жилье для людей с более низкими доходами – 40–50 тысяч долларов на семью из четырех человек.

И они резко возразили против того, чтобы программа косвенно субсидировала gentrification (ценность, благосостояние) районов застройки. Яркий пример того, против чего возражал Вито Лопес, - начинающееся возведение комплекса Атлантик-ярд в Бруклине, где не заметно стремление обеспечить квартирами людей с малыми доходами, а тем не менее застройщик – Forest City Ratner Companies – получит примерно 300 миллионов долларов экономии за счет заморозки налогов. Разногласия были столь острыми, что администрация Нью-Йорка намеревалась просить губернатора Элиота Спитцера наложить вето на вариант законодателей штата. И вот наконец противоборствующие стороны пришли к согласию, точнее - к компромиссу.

Суть его в том, что зоны, на которые будет распространяться новый вариант 421-й программы, следует еще раз проинспектировать и уточнить. Чтобы на деле не получали награду те застройщики, которые занимаются чистой воды gentrification. Следующее условие: 20 процентов квартир в зданиях, возводимых для сдачи в наем, должны быть доступными для людей, зарабатывающих 90 процентов от среднего дохода в данной зоне, или $64000 для семьи из четырех человек.

Данные 90 процентов – усредненные: часть квартир этого разряда должна сдаваться семьям, чей доход достигает даже 120 процентов от среднего в зоне, а часть, с льготной квартплатой, – семьям с доходом 60 и ниже процентов. Что касается кооперативных квартир и иниумов, то 20 процентов из них должны быть предназначены людям, чей доход не превышает 125 процентов от среднего в зоне, или меньше 90 тысяч долларов на семью из четырех человек.

Отдельно, в порядке прецедента для будущих массивных застроек перспективных районов, оговорено поощрение застройщика Атлантик-ярд. 20 процентов тамошних квартир – что значительно больше, чем было предусмотрено при получении Forest City Ratner Companies подряда на строительство, – должно отвечать описанным выше условиям. При этом квартиры для небогатых должны строить одновременно с теми, что уйдут по рыночной цене.

Надо полагать – чтоб не обманули... Последний вопрос: а как быть с небогатыми горожанами, не проживающими в зонах, охваченных 421-й программой? Им следует рассчитывать на упомянутый 400-миллионный городской фонд. Но эти деньги, конечно, в первую очередь пойдут на обеспечение жильем очень бедных семей. Как и было. Компромиссный вариант программы будет поставлен на голосование после возвращения законодателей с каникул.

В. Негропонт, НРС (Америка), специально для MIGnews

Инф. "mignews">mignews