В этом году в обычный сценарий вмешался нормотворческий энтузиазм власти, предложившей две новинки. Первая — введенное в действие с 1 сентября ограничение наличных платежей до 150 тыс. грн. Вторая — реформа оценки недвижимости, которая должна вступить в силу с 1 ноября. Этими стараниями в унылое однообразие рынка жилья удалось внести долю интриги.

ЗАМОРОЗКИ. Что касается влияния на рынок ограничения на расчеты наличными, то эксперты практически единодушно прогнозировали: новинка вызовет резкий всплеск активности до ее введения в силу (народ будет стремиться все, что дороже 150 тыс. грн, продать или купить до 1 сентября) и обвальное ее снижение после. Эти прогнозы оправдались, но не полностью. В июле действительно был всплеск продаж, но в августе, вопреки ожиданиям, спрос оказался посредственным. «Это говорит о том, что в реальности настоящих покупателей не много», — говорит директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий.

Зато в начале сентября рынок повел себя вполне в соответствии с прогнозами — почти полностью замер. Если у экспертов и есть по этому поводу расхождения во мнениях, то только по оценке длительности этого коллапса. Алексей Холмецкий, например, считает, что рынок стоял первую неделю месяца. Ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что этот период временного застоя продолжался десять дней. А вот директор АН «Украинский Дом» Руслан Безуглый считает, что толком активность на рынке не возобновилась и по сей момент. На состоявшейся на прошлой неделе пресс-конференции президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень также заявил, что «в данный момент не наблюдается практически никакой активности».

Если же перейти к строгому языку цифр, то, по данным агентства недвижимости SV Realty, в сентябре на столичном вторичном рынке жилья было продано 1103 квартиры, что значительно (почти на 35%) меньше 1684 августовских сделок.

Кстати, несмотря на недавно прозвучавшие бодрые заявления видных представителей строительной отрасли о значительном повышении спроса на квартиры в новостройках, сухая статистика говорит несколько о другом. Так, в августе в недостроенных домах было продано 1420 квартир, а в сентябре — 1360 (по данным SV Realty).

БЕГ НА МЕСТЕ. Общая картина, по мнению опрошенных нами экспертов, примерно одинакова: с начала года и до конца весны—середины лета цены (что на вторичке, что в новостройках) понемногу росли, а ближе к осени начали снижаться.

Так, по данным инфор­ма­цион­но-аналити­чес­кого портала «Столичная недвижимость», в сентябре средняя стоимость представленных к продаже квартир, по сравнению с августом, уменьшилась на 1,2%. Но с учетом предыдущего роста оказалось, что с начала года цены все-таки поднялись на 0,5%. Впрочем, если учесть, что погрешность измерения, по сообщению самого портала, составляет ±0,6%, то можно прийти к выводу, что цены с января не изменились. Да и с сентября прошлого года средние цены поднялись на те же 0,6%. Так что можно с удовлетворением констатировать наличие полной ценовой стабильности.

Впрочем, это касается заявленных цен, то есть тех, которые владельцы квартир назначают в своих объявлениях. Со временем они понимают, что столько им никто не даст, и соглашаются идти на уступки. Так, по данным компании Real Druzi, в этом сентябре во всех районах Киева средняя реальная стоимость квадратного метра квартир была существенно ниже заявленной цены (от -11,0% до -52,4%). Больше всего в этом смысле отличились Шевченковский (-52,4%) и Печерский (-30,6%) районы.

АРЕНДА. Парадоксально, но в сентябре снизилась активность и на столичном рынке аренды. Так, по данным SV Development, в последний летний месяц в аренду сдали 1966 квартир, а в первый осенний — 1704. Хотя риелторы этого снижения не заметили. По словам Руслана Безуглого, рынок аренды продолжает работать так же, как и раньше — без особых всплесков активности или замирания.

Что касается движения арендных ставок, то оно в целом повторяет динамику цен на квартиры — рост с начала года и снижение осенью. По данным SV Development, за третий квартал средняя стоимость аренды в Киеве снизилась на 1,69%. Заметней всего подешевела аренда «единичек» в Печерском районе — на 3,05%, а меньше всего (на 1,11%) — однокомнатные квартиры в Деснянском.

Прогноз — без особых изменений

Размышления столичных специалистов по недвижимости о будущем до боли напоминают некогда распространенное «лишь бы не было войны». Мол, все постепенно наладится, только б власть не устраивала и так дышащему на ладан рынку новых потрясений хотя бы еще полгода.

Риелторы ждут, что актив­ность на рынке понемногу будет расти. Ведь покупатели привыкнут и к ограничениям с наличкой, и к новым правилам оценки (которые еще непонятно как будут работать).

«Народ посмотрит, как это все будет происходить, — говорит Руслан Безуглый. — Один купит, другой, третий… Если не появится информации о том, что кого-то налоговики «взяли за жабры» по поводу источника денег на квартиру, то люди успокоятся и начнут понемногу покупать». Еще риелтор надеется на то, что у нас все сложится с подписанием Соглашения с ЕС. Мол, это добавит какой-то определенности в том, куда мы идем, а заодно и оптимизма потенциальным покупателям. А оптимизм на рынке недвижимости — дело архиважное.

Но даже если рынок несколько и оживится, ждать повышения цен не приходится. Причина все та же — у народа нет денег, чтобы платить больше. Спросу серьезно вырасти неоткуда, а предложение ощутимо растет уже сейчас: по данным ИАП «Столичная недвижимость», предложение квартир в столице с начала года увеличилось на 7,4%.