Рынки первичной и вторичной недвижимости "живут" по-разному. Застройщики продолжают понемногу повышать цены, хотя предложение все растет, а спрос -- нет.
Столичный гонор
Несмотря на стагнацию на вторичном рынке недвижимости, на первичном рынке продолжается рост цен, правда незначительный. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», за апрель текущего года средняя стоимость 1 м2 жилья эконом-класса увеличилась всего на 0,2% — до $1657. Жилье бизнес-класса стало дороже на 0,7%. В мае средние цены на первичную недвижимость эконом-класса продолжили свое движение вверх. Квартиры стали дороже примерно на 0,5%.
Стоит отметить, что в апреле многие застройщики, возводящие жилье эконом-класса, завершили продажу или сняли с реализации одно- и двухкомнатные квартиры, при этом повысив цены на трехкомнатные. В основном это касалось тех объектов, сроки сдачи которых запланированы на текущий год или первое полугодие 2008-го. «Одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса продаются только в объектах с заявленным сроком сдачи в эксплуатацию в 2009 году, в объектах компаний, для которых это первый проект, либо компаний с сомнительной репутацией», — сообщили «Деньгам» в СИК «Киев Жилье-Инвест». Но «единички» все же найти можно. По данным сайта ), и ряд других компаний. Впрочем, «единички» и «двушки» появились в продаже и у «Киевгорстроя». Причем сроки сдачи объектов — конец 2007 года—второе полугодие 2008 года. И даже цены не слишком пугают: компания реализовывает жилье по $1760 за 1 м2 в домах, строительство которых завершается в этом году, и по $1565 за 1 м2 в домах, сроки сдачи которых в эксплуатацию — сентябрь 2008 года.
Спрос на первичную недвижимость оценить сложнее, чем предложение. Застройщики уверяют, что покупатели у них есть, сделки заключаются и все хорошо. Однако появление в продаже «единичек» и «двушек» от «Киевгорстроя» — своего рода показатель. Ранее эксперты утверждали, что эти объекты придерживаются «на черный день», а то и вовсе «сливаются» через вторичный рынок.
Взяв столичный рынок недвижимости целиком, без разделения на первичный и вторичный, «Деньги» обнаружили страшноватую пропорцию. Мы сопоставили количество объявлений о покупке и о продаже однокомнатных квартир и пришли в ужас: желающих продать недвижимость в Киеве примерно в 28 раз больше, чем желающих ее купить. Впрочем, нужно учесть, что с объявлениями о своих намерениях выходят все продавцы, но далеко не все покупатели. Но все равно — симптомы впечатляют.
Местные особенности
Региональные рынки следуют за столичным. В частности, в Харькове за апрель «первичка» эконом-класса подорожала на 1,6%, до $810 за 1 м2. Жилье бизнес-класса выросло в цене ощутимо — почти на 9%, до $1532 за 1 м2. А вот цены на элитное жилье остались без изменений — $2020 за 1 м2. По словам менеджера отдела по работе с инвесторами инвестиционно-строительной компании «Макрокап Девелопмент Украина» (МКДУ) Натальи Городецкой, новые проекты премиум-класса изначально выводились на рынок по завышенным ценам, поэтому они и не дорожают. Что касается столь сильного подорожания жилья бизнес-класса, то по мнению эксперта МКДУ, это явление, скорое всего, обусловлено желанием застройщиков увеличить ценовой разрыв с недвижимостью эконом-класса. По данным харьковского агентства недвижимости Geocapital, май повторил тенденции апреля как по росту цен, так и по спросу на первичную недвижимость. Однако в последнюю майскую неделю рынок недвижимости впал в спячку — спроса не было ни на «вторичку», ни на «первичку». В целом жилье эконом-класса подорожало примерно на 1,5%.
В Одессе новое жилье также выросло в цене. По разным данным, новая недвижимость за апрель подорожала на 19%, до $1625 за 1 м2. Согласно данным Ассоциации риелторов Одессы, повышение цен произошло за счет увеличения количества новых предложений, которые появились в базах агентств. Возможно, подорожание произошло потому, что квартиры продавались уже из «вторых рук». Сегодня цены на новую недвижимость в Одессе колеблются от $1200 за 1 м2 (дом сдается в 2008 году) и до $3000 за 1 м2 в районе Аркадии, (дом сдается в конце 2007 года).
В Днепропетровске рост цен на новую недвижимость приостановился. По данным компании ReaLNest, спрос на жилье сократился почти в два раза, а количество предложений осталось неизменным. Возможно, покупатели меньше стали интересоваться новостройками из-за того, что львиная доля строящихся объектов находится около центра, где цены на жилье выше, чем в любом другом районе. В целом средняя цена «квадрата» в новостройках Днепропетровска — $1500 в домах, сдача которых запланирована в текущем году, и $1100 — в тех, которые будут построены в 2008 году.
Вера в будущее
Что будет с ценами на первичную недвижимость — прогнозировать сложно. Одни эксперты пророчат повторение сценария, который реализовался на вторичном рынке, другие же, наоборот, уверены, что цены на новое жилье продолжат расти. В частности, более 10 строительных компаний Киева, опрошенных «Деньгами», с уверенностью заявляют, что снижения цен на «первичку» ожидать не стоит. Мол, дорожают энергоносители, стройматериалы… Правда, некоторые компании не могут продать квартиры в уже построенных домах — цены «кусают» покупателей. Например, на начальном этапе строительства цена за 1 м2 — $1800, а в построенном доме — около $3000 за 1 м2. Как заверил «Деньги» один не пожелавший назваться застройщик, первичная недвижимость все же будет понемногу дорожать, потому что этот рынок достаточно инертный — долго разгоняется и долго останавливается. Разве что в стране произойдет какая-то катастрофа. К тому же риелторы утверждают, что многие граждане предпочитают покупать квартиры в новых домах, продавая старое жилье. И пока будет существовать спрос на новое жилье от проверенных временем застройщиков, стоимость квартир будет повышаться.
И не только в столице. По данным компании МКДУ, в текущем году цены на новую недвижимость в Харькове продолжат расти, ведь в первой столице Украины во всех сегментах недвижимости наблюдается дефицит предложений. В частности, в сегменте жилья эконом-класса, по заверениям строителей, потребность превышает предложение более чем в девять раз, в сегменте бизнес-класса — почти в три раза, в сегменте элит-класса — более чем в два раза. И данный разрыв вряд ли сократится в ближайшее время.
Сколько понастроили!
Объемы выполнения строительных работ по регионам за первый квартал 2007 года
|
Регион |
Выполнение работ, млн. грн. |
Итого, % |
По сравнению с первым кварталом 2006 года, % |
|
Всего |
8270,9 |
100,0 |
116,1 |
|
АР Крым |
318,2 |
3,8 |
111,3 |
|
Винницкая обл. |
115,8 |
1,4 |
95,7 |
|
Волынская обл. |
129,2 |
1,6 |
123,0 |
|
Днепропетровская обл. |
453,5 |
5,5 |
114,0 |
|
Донецкая обл. |
966,1 |
11,7 |
121,5 |
|
Житомирская обл. |
62,2 |
0,8 |
116,4 |
|
Закарпатская обл. |
68,1 |
0,8 |
110,3 |
|
Запорожская обл. |
220,9 |
2,7 |
103,0 |
|
Ивано-Франковская обл. |
136,5 |
1,6 |
108,2 |
|
Киевская обл. |
324,5 |
3,9 |
105,9 |
|
Кировоградская обл. |
64,6 |
0,8 |
127,1 |
|
Луганская обл. |
276,8 |
3,3 |
101,0 |
|
Львовская обл. |
443,6 |
5,4 |
124,4 |
|
Николаевская обл. |
161,7 |
2,0 |
98,9 |
|
Одесская обл. |
486,2 |
5,9 |
139,1 |
|
Полтавская обл. |
291,2 |
3,5 |
112,3 |
|
Ровенская обл. |
88,8 |
1,1 |
114,9 |
|
Сумская обл. |
68,2 |
0,8 |
139,0 |
|
Тернопольская обл. |
78,2 |
0,9 |
98,8 |
|
Харьковская обл. |
429,7 |
5,2 |
97,4 |
|
Херсонская обл. |
62,6 |
0,8 |
147,3 |
|
Хмельницкая обл. |
119,6 |
1,4 |
121,6 |
|
Черкасская обл. |
77,1 |
0,9 |
93,2 |
|
Черновицкая обл. |
140,1 |
1,7 |
154,4 |
|
Черниговская обл. |
85,2 |
1,0 |
148,0 |
|
г. Киев |
2546,8 |
30,8 |
118,7 |
|
г. Севастополь |
55,5 |
0,7 |
139,5 |
По данным Госкомстата Украины.
Чем занимаются строители
Разделение объема выполненных работ по видам деятельности, %*
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
.jpeg)
