Экономический кризис имеет влияние абсолютно на все сферы правовых отношений. Сегодня особого внимания требует рынок земли, который и без кризиса был в состояние хаоса. В частности срочного урегулирования требует сфера отчуждения земельных участков и регистрация прав на эти земельные участки. В данной статьи речь пойдет о земельных аукционах, которые в последнее время активно применяются местными властями разных населенных пунктов Украины.

В условиях кризисна аукционы стали наиболее выгодным вариантом для местного бюджета. За прошедшие годы даже самые упорные скептики во власти убедились в преимуществах продажи земельных участков именно таким способом. Приобретение земли в собственность на аукционе удобно и покупателям, поскольку освобождает их от необходимости тратить несколько месяцев на оформление документации для получения земельного участка в пользование. Земельный участок «чист» от каких-либо имущественных прав третьих лиц на него: он не передан в пользование, в том числе в аренду, единственным собственником является государство или территориальная община в зависимости от правового статуса такого участка. На аукционы также гарантируется соблюдение всех норм закона по передачи прав на землю, благодаря чему можно избежать недобросовестных продавцов и афер.

Но нужно признать наличие целого ряда проблем общего характера, связанных с проведением аукционов. 

Первое, на что нужно обратить внимание – это неурегулированость норм законодательства. На этом акцентируют внимание большинство юристов, но, к сожалению, пока что стоящих предложений очень мало. Особо огорчает бездеятельность Верховной Рады в этом направление. Необходимая нормативная база до сих пор отсутствует. Сегодня же многие юристы единодушны в том, что предприниматели увеличивают свои риски, участвуя в земельных аукционах, нормативная база которых не доработана. И обязанность власти – обеспечить условия для нормального развития законопослушного гражданина. Необходимо срочное принятие Закона «О рынке земли», который бы урегулировал механизм проведения торгов, права и обязанности сторон и способы аннулирования результатов аукциона.

Серьезной проблемой является неопределенность процедуры. Это непосредственно вытекает из первой проблемы. Письмо Государственного комитета по земельным ресурсам  от 13.08.2007 г. № 14-22-4/3268 дало возможность местным властям самостоятельно урегулировать процедуру аукционов на месте в соответствии с законодательством Украины. В результате большая часть Горсоветов приняли Положение о проведении аукционов в пределах населенного пункта. В процессе разработки Положений местные власти должны урегулировать и предупредить максимально возможное количество конфликтных ситуаций. При желании можно позаимствовать опыт у других городов. 

Но тут столкнулись с следующей проблемой – отсутствие специалистов и необходимого опыта. Проведением аукционов должна заниматься специализированная компания, у которой есть достаточный опыт работы в сфере аукциона и квалифицированный персонал. К сожалению таких специалистов единицы.

Кроме того, во многих городах инициатива внедрения продажи земельных участков на конкурентных началах встречает явное или скрытое сопротивление. Очевидно, что определенные силы не заинтересованы в открытом и прозрачном механизме распределения земельных ресурсов. И тем большего уважения заслуживают регионы, которые в таких условиях активно внедряют конкурентные способы продажи земельных участков. Следует также подчеркнуть, что проведение земельных аукционов не должно быть самоцелью для местных советов.

Серьезной преградой проведения аукционов является финансовая сторона. Проведение публичных торгов – дорогостояща и тщательная процедура. В итоге, несмотря на все преимущества маленькие города, земля которых ждет своего владельца и пустует, не в состоянии провести такие аукционы. Выделение денег из местного бюджета исключено. Остается один вариант – целенаправленное выделение денег из Государственного бюджета по официальному требованию местной власти, что тоже маловероятно. Приходиться рассчитывать только на собственные силы. Потому земельные аукционы до сих пор более приемлемы для крупных городов.

Максимальный эффект может быть достигнут при условии использования земельных торгов в качестве способа распоряжения свободными земельными участками, т.е. все свободные земельные участки, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности, должны продаваться на конкурентной основе. Но в 99% случаев свободный земельный участок, который должен выносится на аукцион, не имеет нужной документации. Для того, чтобы ее оформить, нужно, прежде всего, знать целевое назначение участка. Законодательством Украины установлено, что целевое назначение определяет орган местного самоуправления, готовящий аукцион  Но целевое назначение свободного участка может быть определено только на основании Генерального плана развития города, плана детальной планировки и Правил застройки города. В многих городах новый генплан по-прежнему не разработан, продлено действие старого Генплана еще советских времен, но он не отвечает требованиям сегодняшнего развития. Потому важно немедленно разработать такие планы в соответствии с законом. 

При проведении аукциона важно грамотно вести ценовую политику. Основным фактором формирования цены продажи участка на аукционе является привлекательность объекта торгов и выгодность его месторасположения. Но, кроме того, в каждом конкретном случае результат аукциона в значительной мере зависит от уровня подготовки торгов, в частности от того, была ли информация об аукционе распространена среди потенциальных его участников, что обеспечивает достаточный уровень конкуренции.

Анализируя опыт в проведения земельных аукционов, указанные проблемы неисчерпаемы. Оперативного решения в первую очередь требует улучшение законодательства. Но необходимо заметить, что несмотря на кризис и все указанные трудности, на Украине существуют большие перспективы для успешного внедрения и развития продажи земель на конкурентных началах, что, в свою очередь, приведет к более активному формированию рынка земли на Украине.

Олеся Гербеда, юрист компании "IMG Partners"