Именно так звучит сегодня сакраментальный вопрос относительно недвижимости

Боюсь, прозвучит банально, но недвижимость продолжает стремительно дорожать. Причем не только киевская, но и по всей Украине. К тому же рост цен достиг уже того уровня, когда обзавестись собственным жильем проблематично даже для хорошо оплачиваемых работников. Риэлторы тем временем предрекают дальнейшее его подорожание. Хотя объяснить этот феномен, по-видимому, не могут уже даже они. "В ноябре рост цен продолжится, и темпы его будут высоки. Вместе с тем мы не видим объективных причин для поддержания столь высоких темпов роста стоимости жилья", — именно так звучит прогноз одного из ведущих столичных агентств недвижимости. В то же время в среде специалистов появилось мнение, что на сегодняшний день жилье выгоднее арендовать, а не покупать в кредит.

О причинах столь стремительного роста цен на недвижимость и возможных вариантах дальнейшего развития событий "КТ" уже писал (смотри №35 за 8—14 сентября). За два месяца, прошедших с тех пор, ситуация коренным образом не изменилась. В том смысле, что цены на недвижимость продолжали стремительно расти. Причем "вторичка" дорожала значительно быстрее, чем "первичка". Так, в Киеве цены на новое жилье за последние два месяца выросли всего на 10%, "хрущевки" же подорожали минимум на 20%.

В это же время обнаружила себя и еще одна тревожная тенденция — уменьшение темпов строительства в Киеве. Не секрет, что критически малые объемы строительства являются главной причиной постоянно растущих цен на недвижимость. К примеру, чтобы насытить спрос только в столице, ежегодно нужно возводить около 6 млн. квадратных метров жилья. На данный же момент возводится немногим более одного миллиона. Однако и этот показатель может оказаться не минимальным. Как заявил недавно вице-президент холдинговой компании "Киевгорстрой" Иван Драч, объемы строительства в сентябре нынешнего года вдвое ниже аналогичных показателей прошлого года.

Похожую мысль высказал на днях и директор агентства недвижимости Park Lane Андрей Игнатенко. "Если в прошлом году в столице было сдано в эксплуатацию более 1 млн. кв. м жилой площади и приблизительно столько же можно ожидать по итогам текущего года, то в следующем году вряд ли можно надеяться на сохранение этих объемов", — отмечает он. По мнению застройщиков, такая ситуация обусловлена проблемами с выделением земельных участков под застройку.

Впрочем, такому положению вещей есть и еще одно объяснение. По утверждению некоторых аналитиков, "галопирующий" рост цен на квартиры уже сейчас привел к тому, что количество сделок на рынке недвижимости заметно уменьшилось. Проще говоря, желающих (или попросту "могущих") покупать киевское жилье за такие деньги все меньше, и застройщики переносят свою работу в пригород, где цены на недвижимость пока еще несколько ниже столичных, однако и себестоимость строительства несравнимо меньше.

Если данное утверждение справедливо, то надеяться на улучшение ситуации в ближайшем будущем не приходится. С дальнейшим падением спроса на недвижимость застройщики попросту будут уменьшать предложение, сохраняя таким образом существующий "баланс" и, соответственно, стабильно высокий рост цен.

Это, повторим, лишь предположение. Однако некоторые реалии рынка недвижимости заставляют поверить в его истинность. К примеру, ценовая ситуация в том же пригороде. Ведь массовый приход в города-спутники Киева столичных застройщиков отнюдь не уменьшил цены на тамошнюю недвижимость. И даже наоборот. Цены на пригородное жилье растут значительно быстрее киевских. Данный факт удивил даже видавших виды риэлторов. За последние три месяца цены на жилье в некоторых городах-спутниках Киева выросли на 30%. До этого, в период с мая по июль, стоимость жилья в пригороде столицы выросла в среднем на 9—10% (в тот период киевские квартиры дорожали всего на 1,5% в месяц). В итоге на сегодняшний день квартира в Броварах стоит не намного дешевле аналогичной в Киеве. Хотя земля там, вероятно, значительно дешевле. Впрочем, как и аппетиты чиновников, от которых зависит выделение земельного участка и всей разрешительной документации.

Впрочем, для обычных граждан, мечтающих о собственной крыше над головой, все эти размышления второстепенны. Первостепенным же остается вопрос: как при нынешних ценах на недвижимость обзавестись хоть каким-то жильем? При практически свернутой программе молодежного жилищного кредитования, а также стабильно не работающем Государственном ипотечном учреждении, выбор у них невелик — обратиться в банк за ипотечным кредитом.

На данный момент банки предлагают достаточно широкий выбор ипотечных программ. Загвоздка лишь в том, что при нынешних ценах на жилье даже сравнительно недорогие кредиты (12,5—13% годовых) оборачиваются ежемесячными платежами минимум в $700—800. В данном случае речь идет о покупке однокомнатной "хрущевки" где-то на окраине Киева (минимальная стоимость на сегодняшний день $70—75 тыс.). При этом существует негласное правило: ежемесячные затраты на выплату ипотечного кредита не должны превышать одной трети от совокупного дохода семьи. То есть для покупки в кредит "убитой" комнатушки на окраине ежемесячный доход семьи должен составлять минимум $2100—2400.

И хотя сегодня банки нередко идут на уступки своим клиентам, разрешая тратить на кредит более ины своего дохода, рекомендуем очень основательно взвешивать свои возможности. Ведь ипотечный кредит берется не на год и не на два. Вряд ли вам понравится перспектива двадцать лет экономить на отпуске, модной одежде и прочих маленьких "радостях жизни".

Впрочем, недавно один из народных депутатов Украины сделал прогноз, согласно которому процентные ставки по ипотечным кредитам удастся значительно снизить благодаря принятию Закона "О внесении изменений в Закон Украины "О банках и банковской деятельности". Это закон, напомним, недавно был принят депутатами как необходимый документ для вступления Украины в ВТО. Он предусматривает допуск на украинский финансовый рынок филиалов иностранных банков. Иностранцам и сейчас разрешено открывать в Украине свои представительства и дочерние структуры. Но филиал отличается тем, что не является самостоятельным юридическим лицом, а следовательно, в своей работе руководствуется нормативами и стандартами своей материнской структуры.

Но больше всего отечественные банкиры боятся дешевых ресурсов, которые будут в изобилии у филиалов иностранных банков и благодаря которым они смогут существенно снизить кредитные ставки. Впрочем, это утверждение весьма спорно. Во-первых, еще неизвестно, ринутся ли иностранные финучреждения открывать свои филиалы в Украине, даже если это будет разрешено законом. До сих пор иностранцы предпочитали покупать в Украине уже раскрученные брэнды со сформированной клиентской базой. Во-вторых, даже после покупки украинских банков иностранцы не спешат резко снижать кредитные ставки. Кроме того, даже если филиалы иностранных банков появятся в Украине, неизвестно, смогут ли пользоваться их кредитными продуктами физические лица, так как нормативы и стандарты иностранных банков, по которым будут работать эти финучреждения, не предполагают учета теневых доходов граждан при принятии решения о кредитовании.

Однако и это еще не все. Ведь, как показал опыт, снижение кредитных ставок и, соответственно, рост спроса на ипотечные кредиты является одной из основных причин подорожания недвижимости. Проще говоря, чем дешевле будут банковские проценты, тем дороже будет сама недвижимость. Поэтому от снижения ставок вряд ли кто-то выиграет. По крайней мере до тех пор, пока не будут существенно увеличены объемы строительства.

Ввиду всего этого у некоторых риэлторов появилась мысль, что в существующей на сегодняшний день ситуации значительно выгоднее арендовать недвижимость, чем брать ипотечный кредит. Однако мало кто из специалистов поддерживает эту мысль. При сегодняшних ставках аренды ($350 за однокомнатную квартиру на окраине столицы) снимать жилье действительно выгоднее. Ведь на ту сумму, которую вы выложите за квартиру в кредит (стоимость самой квартиры плюс проценты банку), квартиру за $350 вы сможете снимать в течение 60—65 лет. Но эти расчеты хороши лишь до тех пор, пока в расчет не берется подорожание аренды. А если она и дальше будет дорожать такими же темпами (примерно 50% за год), то уже через два года стоимость аренды будет составлять $700. То есть столько же, сколько составляют сегодня ежемесячные платежи по кредиту.

Ирина СВЕТИКОВА

Инф. versii